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| 保利发展(600048)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 二、 经营情况的讨论与分析
面对市场环境的快速变化，公司坚定筑牢安全发展基础，前置化解潜在风险，优化资源结构，推进品质提升与降本控费，加快培育资产经营与综合服务产业，持续提高发展质量。
1、抢销售抢资金，确保安全发展
报告期内，公司实现签约金额 1451.71亿元，站稳行业龙头位置，同比减少16.25%；实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米。年初，公司预判市场回暖基础较弱、政策效果可能逐步消退，确立了全面抢抓销售、增量存量分类施策的策略。一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得630亿元签约，取得良好开局；二季度市场有所下行，公司迅速应对，抓好五一关键节点、用好房票安置等政策机会，稳住市场份额。
围绕经营现金流，大力抢抓回笼，报告期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。同时，想尽办法盘活资金，以推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式，解决占压资金122亿元；通过盘活预售监管资金、加快退税等增加可动用资金107亿元。报告期内，公司经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正；期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。
报告期内，公司继续发挥信用优势，加强有息负债久期管理。一是实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。二是已有渠道保持畅通，报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53%，并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文。三是优化贷款结构，用足政策空间，经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元。截至报告期末，三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比 21.4%，较年初下降2.9 个百分点。报告期末，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步提高；报告期新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降。
2、多措并举推进存量去化，以项目为单位做实债务与盈利规划
报告期内，公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%。面对存量项目竞争力转弱的挑战，公司摒弃简单降价促销的惯性做法，坚守品质与服务的高标准，推行“老盘新作、全面焕新”。报告期内，公司推动存量项目调规调产品，改善交通学区社商配套，多角度提升产品竞争力；升级泛会所运营丰富生活场景，开展空置房专项巡检整改，重新规划看房动线，让客户沉浸式预演美好生活。
存量未开发资源则严格落实“以销定产”，重新进行客研和二次定位，避免直投资源低效投入。继续推进存量资源盘活处置，设立存量盘活专班，分类梳理典型方案和落地经验，与各级政府部门广泛沟通协商。报告期内，新完成“调转换退”51万平方米，多个项目突破开发限制或实现调规转性，有效提升资源价值。
为夯实存量项目风险防范，特别是避免个别合作项目风险扩大蔓延，公司还以项目为单位，围绕项目刚性开支和资金安全，系统开展债务规划与盈利规划，分级筛选潜在风险项目，制定经营、财务、法律等综合治理手段，综合统筹总部运营及资金支持，有效控制了债务偿还、建设交付等各类风险。
3、增量项目取得良好收益，投资质量不断提高，资源结构持续优化 增量项目有效改善了当期销售质量。报告期内，2022年及之后获取的增量项目合计签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升了5个百分点，项目立项兑现度整体较好，推动平均签约利润率实现回升。同时，重点城市竞争优势得到巩固，38个核心城市销售贡献同比提升 3 个百分点至92%，公司在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一，在石家庄、福州等8个核心城市排名前三，在广州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%。
公司坚持发展是第一要务，持续提高资源投放的精准度。公司持续升级客研方法论，聚焦38个重点城市重点板块及高端客户群，形成的研究成果为投资立项研判提供重要支持。一季度，部分城市土地市场阶段性过热，公司坚定立项标准，不盲目追高；二季度则把握结构性机会，重点在市场表现稳定、公司竞争优势突出的城市开展投资。报告期内，公司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价 509亿元，总计容面积 228万平方米，环比2024年下半年分别下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项目已首开销售，报告期内签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，加速存量问题化解。
报告期末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米，随着产品品质与运营效率的系统性提升，将实现较快的开发销售。
4、践行客户战略，实施全流程品质管控，更好地响应客户市场需求 “好房子”建设已被纳入国家高质量发展体系，公司早在2023年提出行业进入“高质量发展的品质时代”，构建四阶八维全流程品质管理体系，把品质品牌提升融入到开发经营的每个环节。报告期内，公司基于22万余条客户调研数据，以“好生活”为纲领，重新解构挖掘客户需求，设计策划“好产品”和“好服务”，确保产品物理硬件过硬，配以综合服务为软性产品，从而转化为客户可感知的“好生活”。
产品体系方面，进一步完善产品品牌体系，分别凸显高奢价值、中式品味、都市度假和人文烟火，建立起产品、服务与生活场景之间的紧密关联。依托客研成果，构筑客户画像，进一步深化产品品牌与在广州、上海的首开均优于立项预期，截至目前累计签约超75亿元，树立了鲜明的品牌印记与产品标签，强化了保利品牌的影响力和市场口碑。
品质保障方面，深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段，坚守“以客户为中心”理念，全面管控定位、设计、宣传、建造、招采及成本、体验、交付、服务等八大维度的品质呈现；聚焦53个核心管理动作，细化品质管理全流程，并落地分解至各环节的目标、关键动作、责任人及预期成果，强化品质管理的系统性体系化建设；全面推进工艺品质提升，落地“100 个保式细节”品质工艺举措，聚焦与生活体验至关重要的“三堂六线”，制定精装、园林、机电、幕墙、门窗等品质工艺标准，确保品质标准精准落地。
客户体验方面，上线“端菜行动”，即业主向美好生活“下单点菜”、公司以品质服务“端菜开宴”：统一对客平台，开通“保总热线”直通管理层，整合保利发展和保利物业的400呼叫中心，让客户需求被听见、被响应、被解决；编制《服务楼书》，延续产品体系完善服务配套，将物业服务标准化、价值化、可视化；开展工地开放日、业主开放日，项目设计师、工程师、物业经理共同面客，提前绘制美好生活蓝图；首创“贴膜交付”，组织“一房五验”层层把关，做到交付零瑕疵、零污染、零误差，提高交付精细度。
5、加强管理改革，全面提质增效，推动组织能力与经营效益提升
报告期内，公司完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元，营业总收入1169亿元，同比下降16.08%；公司毛利率14.6%，略高于2024年全年水平；实现利润总额99亿元，同比下降29.7%；归母净利润 27.11亿元，同比下降63.5%。面对存量去化、品质提升带来的新挑战，公司系统深化组织能力建设，着力改善盈利能力。
组织改革方面，调整精简组织机构，公司于年初完成东北、山东、江苏、浙江等区域子公司合并，将公寓、养老与相关产业整合管理；选优配强队伍建设，常态化开展公开竞聘上岗，落实干部能上能下；调整考核分配导向，发挥考核指挥棒功能，对攻坚克难等设置专项奖励。
降本控费方面，全面挖潜，已取得阶段成效。改革供采体系，平衡品质需求与成本集约。报告期内，公司集采覆盖范围不断扩大，并加强重点工程招标统筹，在确保品质的前提下，通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元。同时，建立全国统一供方库，入库优选供方约600家，锁定高端高质供方建立紧密合作。深化运营能力建设，系统改进合约规划管理，严格压实预留成本，推行结算集中管理，提高成本结转的准确性；加快构建营销体系，自主获客成交占比达25%，线上营销签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点。
运营管理创新方面，上线AIGC设计采购平台，实现设计－算量－采购全流程数据可视化与一站式管理，实现深化设计出图效率更高、成本预算更准，目前已在全国20个项目落地；快建体系形成“一城一标准”，紧抓报建、出图、招采定标、穿插施工等核心环节，快建项目的首开效率、竣备交付周期均实现显著改善，目前已在全国47个项目试点。
6、系统强化资产经营，持续提升服务竞争力，推动经营与服务主业发展 不动产经营方面，在营资产规模和效益稳步提升，截至报告期末，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米；其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%，部分来自产成品改造转化。购物中心板块推出“开新时光季”，18城联动打造在地化主题活动，累计吸引客流2530万人次；深耕黏性客户转化，适时调整业态布局和品牌组合，攻坚空铺去化，推动项目出租率继续稳步提升，新签品牌数量同比增加 15%。社区商业全国新增招商 13万平方米，是去年全年的两倍，通过丰富社区生活氛围，助力项目销售去化。报告期内，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%，同时拓宽融资渠道，发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提高持有资产的资金使用效率。
不动产综合服务方面，旗下保利物业继续坚定市场化发展路线，强化品质服务和精益运营。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米；实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3%。以专业能力建设为导向，保利物业开展组织架构变革调整，组建住宅、商企、城服、资产和工程等独立运营架构，实施专业化、垂直化管控，加快全流程作业标准沉淀，为市场拓展和运营管理赋能。依托属地平台－专业公司－总部职能的分工协同，公司千万级项目拓展能力显著提升，报告期内新拓展第三方项目单年合同金额 14.06亿元，同比增长17.2%，超千万元合同占比超五成；第三方项目在管面积增加至 5.50亿平方米，占比达 65.9%；第三方项目物管收入27.78亿元，同比增长19.9%。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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