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| 华侨城A(000069)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
宏观经济方面：2024年我国经济规模稳步扩大，国内生产总值达到134.9万亿元，增长5.0%，增速居世界主要经济体前列，对全球经济增长的贡献率保持在30%左右。就业、物价总体平稳，城镇新增就业1256万人、城镇调查失业率平
均为5.1%，居民消费价格上涨0.2%。2024年12月12日，中央经济工作会议指出来年将坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。从中长期看，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。
（一）旅游行业：2024年，我国旅游市场从快速复苏阶段转向转型发展新周期，出游热情、消费活力保持增长。一
方面，国内出游人次稳步提升。据文旅部发布数据显示，2024年，国内出游人次56.2亿，比上年同期增加7.2亿，同比增长14.8%。其中，城镇居民国内出游人次43.7亿，同比增长16.3%；农村居民国内出游人次12.5亿，同比增长9.9%。另一方面，国内旅游收入持续增长。2024年，国内游客出游总花费5.8万亿元，比上年增加0.8万亿元，同比增长17.1%。其中，城镇居民出游花费4.9万亿元，同比增长18.0%；农村居民出游花费0.8万亿元，同比增长12.2%。出入境游方面，根据中国国家移民管理局发布数据，2024年，全国口岸累计出入境人员达6.1亿人次，同比上升43.9%。受益于免签政策放宽和优化、入境游基础设施完善等多项利好政策影响，入境游市场呈现回暖态势，2024年，免签入境外国人达2011.5万人次，同比上升112.3%。
（二）房地产行业：2024年9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了积极信号，10月-12月市场表现好于前三季度。2024年，新建商品房销售面积9.7亿平方米、比上年下降12.9%，其中住宅销售面积8.1亿
平方米、比上年下降14.1%；新建商品房销售额9.7万亿元、比上年下降17.1%，其中住宅销售额8.5万亿元、比上年下降17.6%；全国房地产开发投资10万亿元、比上年下降10.6%；房屋竣工面积7.4亿平方米、比上年下降27.7%，其中，住宅竣工面积5.4亿平方米、比上年下降27.4%。2024年房地产市场政策端基于“控增量、优存量、提质量”的调控框架实施系统性改革。通过专项债扩容支持“以购代建”模式，构建“存量资产盘活-增量投资引导”的双循环机制；依托“四个取消、四个降低”政策组合拳，实现需求端精准激活；推进“白名单”融资协调机制与保障性住房供给体系，形成“防风险”与“促转型”的政策闭环。一系列促进房地产市场止跌回稳的措施初步显现成效，各项政策的进一步释放将有力推动房地产市场平稳健康发展。
四、主营业务分析
（一）报告期内公司经营情况回顾
1、公司经营情况概述
2024年，公司实现营业收入544.07亿元，同比减少2.40%，实现归母净利润-86.62亿元，同比增亏21.70亿，增亏的主要原因是公司地产项目结转毛利率同比下降；报告期内，面对复杂多变的市场环境，公司主动适应房地产发展新
模式，坚决贯彻落实党中央和国务院国资委的重大决策部署，积极应对内外部困难挑战，坚决守住安全稳定运行防线，纵深推进企业专业化改革，稳住了生产经营基本盘。公司扎实推进降本增效，加强全面预算过程管控，销售费用、管理费用同比下降17%；公司统筹资金收支，持续加强现金流管控，2024年实现经营性净现金流54亿元，较2023年增加19.4亿元，连续两年为正，经营性净现金流稳步向好；公司秉承稳健的财务策略，在合理控制有息负债规模的同时，充分把握融资环境改善的窗口期和政策优势，深化“应融尽融”，拓宽融资渠道，持续推进债务结构优化，截至年末，有息负债总额1,304亿元，其中中长期借款占比69%，平均融资成本为3.62%，较年初下降29bp。
2、深化专业化整合，夯实市场化发展基础
报告期内，公司完成了8个在运营项目的管理重组。自2022年至本报告期末，公司累计完成了超过60个在运营项目的管理重组，各板块基本实现“一业一企、一企一业”运作。房地产开发销售由各事业部负责，运营类资产按主题公
园、自然景区、商业、酒店类别分别交予欢乐谷、旅发、商管、酒店、华服等专业公司集中运营。对于运营类资产，各专业公司与事业部均按市场化标准签署了管理协议。各专业公司以内部项目为基础，提供专业运营服务，赚取市场化的服务费用，逐步培育独立自主的发展能力，并积极对外寻求市场化拓展机会。
3、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效率
（1）旅游业务
公司以市场需求为指引，积极锤炼专业化发展能力，为游客带来多元化、高品质的消费体验。报告期内，公司旗下
文旅项目共计接待游客8,081万人次。①紧抓市场消费需求，增加优质产品供给公司持续打造丰富多彩的特色产品。北京玛雅海滩水公园成功开业，玛雅海滩品牌焕新发布，持续升级服务和演艺质量，为游客提供高品质的游玩好去处。天津欢乐谷积极抢抓冰雪旅游新机遇，推出“欢乐冰雪节”,全新打造多种冰雪主题项目，为游客带来缤纷多彩的欢乐体验。深圳前海欢乐港湾在旅游服务质量、景区管理能力和游客满意度等方面不断提升，获评“国家4A级旅游景区”。顺德欢乐海岸PLUS探索在地文化与文商旅的融合发展，举办顺德美食研学课程、广府戏剧嘉年华等传统文化活动，吸引游客到访，提升项目影响力。深圳东部华侨城黑森林嘉途酒店焕新试业，以“酒店+度假”的产品组合模式，结合独特的亲子主题设计、自然生态的住宿环境及丰富多彩的亲子活动，打造亲子度假新地标。深圳前海华侨城瑞吉酒店试业，为深圳前海区域带来更多元的旅居选择，为社会提供一流的酒店产品服务。公司秉持“常看常新、常玩常新”的理念，深化IP运用及合作，释放文旅融合效应，激发市场活力。欢乐谷公司确立“城市IP娱乐主场”运营思路。在主题公园场景内，打造主题节庆，加强文化演艺和IP植入，打造与游客共创、共鸣、共情的城市级IP娱乐主场。在“国潮文化节”期间，跨界联动热门IP，在各主题公园落地超级飞侠、葫芦兄弟、中国文字博物馆等逾20个国潮IP，打造情景剧、见面会、巡游、互动演艺等多种场景，为景区提供更加有力的内容支撑。深圳欢乐谷继2023年推出“迷你世界·冒险山”全新主题区后再度上新，结合“迷你星球”IP，推出合家欢亲子游乐主题区。③稳步推进项目拓展及建设报告期内，旗下酒店公司探索有限服务酒店“标准化、市场化”发展，华侨城“嘉途”有限服务旗舰酒店——深圳创意文化园嘉途酒店在2024年完成建设工作，于2025年1月顺利试业启幕。旗下旅发公司通过管理输出，获取山西省永济鹳雀楼、五老峰、普救寺景区管理权，持续推动各景区经营质量稳定提升。
（2）房地产业务
报告期内，公司累计实现签约销售面积173万平方米，签约销售金额263亿元。公司围绕产品打造、营销去化、服务提升，积极提升专业化水平。
①持续提升房地产产品竞争力，加大销售去化力度
公司加强市场调研，把握客户需求，不断提升产品竞争力，为客户提供品质更高、质量更好、功能更全的优质产品。无锡云湖别院挖掘市场需求，推出低密度改善型产品，持续展现产品力与交付力，为客户提供高品质院墅生活体验。顺德天鹅堡二期通过产品定位优化及装标提升，实现差异化竞争，产品获市场高度认可。佛山禅城半月岛纯水岸深入挖掘产品内在价值，巧妙利用湿地公园及江水自然资源，优化空间布局与功能配置，打造高品质居住体验。公司不断提升营销管理能力，抢抓市场窗口机遇，及时根据市场情况采取灵活的销售策略，加快推动项目营销去化。顺德天鹅堡二期抢抓市场节点，创新营销举措，全年销售面积位列佛山市第一、销售金额全市第二。武汉青山红坊组团强化营销统筹，加大品牌推广力度，销售位列全市前三，区域第一；襄阳项目借势教育热点，创新新媒体获客方式，销售连续多年位列全市前二。深圳宝辰大厦、无锡云湖别院、湛江欢乐海湾等多个项目销售情况也位列区域市场前列。②夯实跨界运营优势，提升商业业务专业化管理水平公司秉持“AllinOne”的商业理念，紧扣“满意+惊喜”的服务理念，积极探索新消费业态与商业项目的协同创新，提升文商旅综合体的竞争力。通过统筹软硬件服务及品牌资源，融合会员管理、主题活动等，与商家共创更具吸引力的消费场景，共同提升商业价值，全方位优化顾客体验。报告期内，旗下商管公司落地无锡交响音乐厅轻资产运营项目，将打造涵盖文化、演艺、零售、餐饮、休闲等功能为一体的全新商业综合体。③完善服务与品牌体系建设，提升物管业务市场竞争力公司聚焦物业服务专业化能力提升，稳妥有序推进“6W3H3A”服务标准建设落地；报告期内，成功举办品牌战略发布会，发布全新“华生活/赏生活服务体系”，取得良好社会反响。华侨城物业获得中国物业服务百强企业、中国物业服务企业综合实力100强、中国住宅物业服务力TOP10企业、中国城市服务TOP10企业等多项行业荣誉，进一步提升服务质量和品牌影响力。
（二）收入与成本
1、营业收入构成
2、占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况☑适用□不适用
3、公司实物销售收入是否大于劳务收入
☑是□否
行业分类 项目 单位2024年2023年 同比增减
房地产及旅游综相关数据同比发生变动30%以上的原因说明□适用 ☑不适用
4、公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 ☑不适用
5、营业成本构成
6、 报告期内合并范围是否发生变动
☑是□否
公司报告期内合并范围发生变动的情况详见本报告第十节“财务报告”中“六、合并范围的变更”。
7、公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 ☑不适用
8、主要销售客户和主要供应商情况
（三）费用
销售费用 2,075,845,371.62 2,512,220,264.46 -17.37% 随销售规模下降，市场拓展费同比减少管理费用 1,875,769,372.75 2,257,381,893.16 -16.91% 职工薪酬同比减少财务费用 3,821,326,412.41 3,074,928,810.55 24.27% 利息收入下降
（四）研发投入
□适用 ☑不适用
（五）现金流
1、2024年公司持续强化流动管理，通过统筹资金收支，积极践行精益管理理念和坚持贯彻落实“弹性开工”机制，
2024年经营性净现金流持续改善；
2、2024年投资活动现金流量净额同比下降，主要是本期资产盘活回款及合作项目投资资金收回减少所致；3、2024年筹资活动现金流量净额同比下降，主要是本期筹资流入的资金下降所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明□适用 ☑不适用
五、非主营业务分析
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
☑适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见第十节“财务报告”中“五、合并财务报表主要项目注释”，“19.所有权或使用权受到限制的资产”。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ☑不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ☑不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
☑适用□不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
☑适用□不适用
经中国证券监督管理委员会《关于深圳华侨城股份有限公司非公开发行公司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》(深证函〔2024〕208号)同意，公司于2024年3月28日在深圳证券交易所发行公司债“24侨城01”，发行规模为1,200,000,000.00元，票面利率为3.80%，募集资金总额为人民币1,200,000,000.00元，扣除约定的承销费(含增值税)合计人民币1,830,000.00元后，公司实际收到上述募集资金人民币1,198,170,000.00元。截至2024年末，公司累计使用募集资金人民币1,200,000,000.00元，尚未使用的募集资金余额为人民币77,944.38元(全部为募集资金产生的利息收入)，存放于募集资金专户。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ☑不适用
2、出售重大股权情况
□适用 ☑不适用
九、主要控股参股公司分析
详见第十节“财务报告”中“六、合并范围的变更”。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ☑不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年4月2日 全景网 网络平台线上交流 其他 全体投资者 围绕专业化整合成果、公司发展战略、借款利率、商业地产发展思路、拿地计划等，未提供资料。 详见巨潮资讯网
2024年6月27日 深圳 实地调研 机构 中欧基金 围绕文旅板块的经营情况及未来发展计划、住宅板块的经营情况以及未来销售计划、资产减值情况、ST风险、债务管理等，未提供资料 详见巨潮资讯网
2024年9月3日 深圳 实地调研 机构 华商基金、招商证券 围绕文旅项目规划、拿地计划、现金流管理、销售情况、融资情况等，未提供资料 详见巨潮资讯网
2024年9月19日 深圳 实地调研 机构 中泰证券、泰康资管、上海河清投资、东吴基金、新华资管、中加基金、中国人保资管、国融基金、华商基金、中庚基金、北京成泉资管、创金合信基金、天弘基金 围绕销售情况和计划、拿地计划、负债管理、华侨城集团的资金支持、文旅发展计划等，未提供资料 详见巨潮资讯网
2024年9月27日 深圳 实地调研 机构 兴业证券、东海证券、东吴基金、东吴人寿保险、富荣基金、工银安盛、国寿养老、国泰财险、昆仑保险、民生加银基金、平安养老、平安证券、平安资产、前海中船股权投资基金、三峡人寿保险、山海资产、上海途灵资管、首创证券、私享股权投资、苏州龙远投资、太平洋资产、泰康资产、天风证券、鑫元基金、中加基金、中银国际证券、中银基金 围绕房地产及文旅业务经营情况、拿地策略、现金流管理、华侨城集团的资金支持等，未提供资料 详见巨潮资讯网接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年11月1日 深圳 实地调研 机构 兴业证券、华安基金、华商基金、财通基金 围绕房地产及文旅业务发展战略、文旅业务产品布局情况、房地产业务经营情况和投资策略、减值情况、现金流管理等，未提供资料 详见巨潮资讯网
2024年12月12日 全景网 网络平台线上交流 其他 全体投资者 围绕2024年财务数据、市值管理、资产负债情况、成本控制、房地产业务策略、品牌建设策略等，未提供资料 详见巨潮资讯网
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
☑是□否
公司于2025年3月26日召开第九届董事会第四次会议，审议通过了《关于制定<深圳华侨城股份有限公司市值管理制度>的议案》。为切实推动公司提升投资价值，进一步加强与规范公司的市值管理行为，维护公司、投资者及其他利益
相关者的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》《上市公司信息披露管理办法》《上市公司监管指引第10号——市值管理》《深圳证券交易所股票上市规则》《关于改进和加强中央企业控股上市公司市值管理工作的若干意见》以及《公司章程》，公司制定了《深圳华侨城股份有限公司市值管理制度》。公司是否披露了估值提升计划。☑是□否公司于2025年3月26日召开第九届董事会第四次会议，审议通过了《关于制定<深圳华侨城股份有限公司估值提升计划>的议案》，具体内容详见公司于2025年3月29日在巨潮资讯网上披露的《深圳华侨城股份有限公司估值提升计划》。十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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