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| 陆家嘴(600663)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 二、经营情况的讨论与分析
2025年，是“十四五”规划和国企改革深化提升行动“双收官”之年。上半年，公司在董事会的领导下，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，以服务浦东产业资源配置与能级提升为重心，从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型发展，通过优化战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力，持续提高公司价值创造能力。
(一）2025年上半年经营工作回顾
1、2025年上半年营业收入65.98亿元，其中：房地产业务收入58.07亿元，金融业务收入7.91亿元。
2、2025年上半年房地产业务成本30.17亿元，金融业务成本及管理费用2.29亿元。
3、2025年上半年项目开发投资支出14.81亿元。
4、2025年上半年实现归属于上市公司股东的净利润8.15亿元。
(二)2025年上半年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计18.54亿元，主要包括：办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2025年上半年租赁现金流入13.35亿元，比2024年上半年减少3.41亿元，同比下降20%。
目前公司持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积245万平方米。截至2025年6月末，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为77%，平均租金7.39元/平方米/天；公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为64%，平均租金2.8元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2025年6月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率84%，平均租金5.58元/平方米/天。
商业物业。2025年上半年租赁现金流入2.11亿元，比2024年上半年减少0.09亿元，同比下降4%。
商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、陆家嘴金融城配套商业设施、张江陆悦天地（部分开业）。截至2025年6月末，主要商业物业总建筑面积78万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为94%；天津陆家嘴L+MALL出租率为88%；陆家嘴96广场出租率为88%；陆家嘴1885出租率为100%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦坊出租率为88%；前滩陆悦广场出租率为90%。
酒店物业。2025年上半年现金流入2.53亿元，与2024年上半年基本持平。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中成熟酒店物业（运营一年及以上）：东怡大酒店配备209间房间，2025年上半年GOP率（营业毛利率）为34.52%，平均出租率为63.56%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2025年上半年GOP率为35.15%，平均出租率为52.89%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2025年上半年GOP率为20.69%，平均出租率为74.77%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2025年上半年GOP率为42.24%，平均出租率为71.4%。张江希尔顿酒店配备475间房间，于2025年3月实现开业。
住宅物业。2025年上半年租赁现金流入0.5亿元，比2024年上半年增加0.29亿元，同比增长138%。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2025年6月末，租赁住宅总建筑面积13万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，出租率97%，平均租金2.44元/平方米/天。前滩悦庭54项目于2025年2月开业。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计5.49亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2025年上半年租赁收入2.29亿元，与2024年上半年基本持平。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2025年上半年租赁收入2.69亿元，较2024年上半年减少0.95亿元，同比下降26.10%。
富都世界。2025年上半年租赁收入0.51亿元，与2024年上半年基本持平。
（2）房产销售收入
2025年上半年，公司实现房产销售现金流入合计61.87亿元。收入主要来自于：住宅物业（含车位）销售现金流入55.48亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸第一批及第二批。2025年上半年累计住宅物业合同销售面积4.10万平方米，同比增加96%；合同销售金额47.69亿元，同比增加111%；在售项目的整体去化率为91%。
商办物业销售现金流入6.39亿元，为陆家嘴投资大厦销售尾款。
（3）物业服务收入
合并报表范围内，2025年上半年，公司实现物业服务收入10.70亿元，较2024年上半年增加0.30亿元，同比增长2.88%。
合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物业服务收入0.66亿元，同比增长3.13%；新国博服务性收入1.02亿元，同比下降40.35%。
（4）其他运营服务收入
2025年上半年，公司实现其他运营服务收入2.97亿元，较2024年上半年增加1.56亿元，同比增加110.64%。主要为公司代建、代销、代运营等的管理服务费和建设工程服务收入。
（5）金融服务收入
2025年上半年，金融业务实现收入7.91亿元，占公司营业收入总额的11.99%。
2、项目投资分析
2025年上半年，公司无新开工项目。
竣工项目3个，总建筑面积41.02万平方米，为川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、张江中区74-01地块。续建项目4个，总建筑面积122.21万平方米，为梅园社区2E8-19地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。
3、有息负债现状
截至2025年6月末，公司有息负债余额707.41亿元，占2025年6月末公司总资产的42%，较2024年末有息负债余额增加0.95亿元。2025年6月末余额按贷款品种分为：银行贷款419.56亿元、债券（含资产证券化）273.41亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款7.37亿元、其他关联方借款1.70亿元、金融持牌机构拆入资金和收益凭证5.37亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2025年上半年利润来源主要由租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。其中：长期持有物业出租毛利率为65%；房地产销售毛利率为57%；金融业务利润率71%；物业服务毛利率9%；酒店业毛利率15%；其他业务毛利率52%。
（三）2025年度“提质增效重回报”行动方案半年度评估情况
公司于2025年4月22日召开第十届董事会第四次会议，审议通过《2024年度“提质增效重回报”行动方案的评估报告暨2025年度“提质增效重回报”行动方案》。上半年，公司以行动方案为指引，从聚焦主责主业、持续现金分红、加强投资者沟通交流、强化公司治理等方面，积极推动并落实各项举措，切实履行上市公司的责任和义务。
1、聚焦主责主业，优化战略布局
公司坚持稳中求进工作总基调，立足三大核心主业，持续优化战略布局，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，推动城市综合开发与服务板块进一步做优、做精商业地产主业，多方位夯实招商稳商工作，搭建产业链招商平台，升级品质楼宇载体与服务，不断增强公司竞争力和影响力；推动特色金融服务板块进一步提升服务能效，深化转型改革，增强与城市综合开发业务协同效应，为公司的整体发展提供更有力支撑；推动商旅服务进一步整合优质服务，推进在营项目的数字化多维建设，不断扩大陆家嘴商业品牌影响力，为后续各项目的推广运营打下基础。
2、持续现金分红，重视投资者回报
公司始终坚持将股东利益放在重要位置，实施科学、持续、稳健的分红政策，严格按照《公司章程》及股东回报规划，积极采取以现金为主的利润分配方式，持续回报股东。公司于2025年5月20日召开2024年年度股东大会，审议通过了《2024年度利润分配方案》，并于2025年6月30日实施完毕，共计派发现金红利4.38亿元（含税）。
公司于2024年10月30日发布了2024年度中期利润分配方案，共计派发现金红利3.16亿元（含税），并于2024年12月24日实施完毕。综上，公司2024年度现金分红总额为7.54亿元（含中期分配现金红利），占2024年度归属于上市公司股东的净利润的50.02%。自2002年来，公司坚持每年现金分红，且自2016年起，连续九年每年现金分红占当期归属于上市公司股东净利润的比例达到50%。
同时，公司继续响应“一年多次分红”政策号召，2024年年度股东大会审议通过了《2025年度中期分红安排的方案》，公司将根据实际情况在2025年半年度报告或第三季度报告披露后适当增加一次中期分红，2025年度中期现金分红金额不低于相应期间归属于上市公司股东的净利润的30%，且不超过相应期间归属于上市公司股东的净利润。
3、加强投资者沟通交流，有效传递企业价值
公司严格按照《公司法》《证券法》等相关法律法规的要求，认真贯彻落实“真实、完整、准确、及时、公平”的信息披露原则，尊重中小投资者，平等对待所有股东，不断增强公司信息透明度与沟通坦诚度。
上半年，公司披露定期报告2份，临时公告25份，充分披露公司2024年年度与2025年第一季度主营业务及经营数据情况、2024年年度权益分派实施，以及《2024年度环境、社会及公司治理（ESG）报告》，回应包括投资者在内的利益相关方对于公司经营模式、财务数据、公司治理、分红及可持续发展等方面的关切问题。
公司通过多种渠道，积极与投资者交流互动，展现公司形象，回复投资者问题。通过投资者热线、投资者邮箱、上证e互动平台、现场投资者调研接待等形式，加强与投资者的双向沟通。
公司于2025年5月15日参加2025年上海辖区上市公司年报集体业绩说明会暨举行2025年第一季度报告业绩说明会，就投资者关注的问题进行沟通交流，让投资者充分了解公司所处行业、战略规划、业务发展等信息，促进公司与投资者之间建立起长期、稳定、信赖的关系。
4、坚持规范治理，筑实高质量发展根基
公司持续提升公司治理水平，不断完善内控体系建设，促进公司持续、健康、稳定发展。公司重视董事、监事、高级管理人员等“关键少数”人员的履职规范。上半年，组织董监高人员积极参加监管机构和上市公司协会等组织的各类专项培训，包括《2025年上市公司董事、监事和高管合规履职培训》《2025年上市公司独立董事后续培训》《上市公司高质量发展系列培训--可持续发展报告(ESG)专题》等，持续跟进资本市场最新政策、监管规则等，通过合规高效履职助力公司高质量发展。
上半年，根据新的监管要求，结合实际情况，公司制定了《舆情管理制度》和《董事、监事和高级管理人员持有公司股份及其变动管理制度》，进一步优化公司治理能力建设，切实维护公司和全体股东权益。
综上，公司2025年度“提质增效重回报”行动方案的各项内容均在按计划实施中。公司将持续履行上市公司责任和义务，积极传递公司价值，维护公司良好市场形象。
（四）2025年下半年经营工作计划
下半年，公司将继续立足“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业，努力从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型，构建“楼宇即平台、产业即生态、服务即价值”新范式。促招商引资，紧扣产业生态与数字经济赛道，布局未来产业结构演进路径；抓项目建设，精筑智慧低碳楼宇载体，打造产城融合新标杆；强服务赋能，搭建全周期客户服务体系，锻造营商环境硬实力。
1、聚焦“品质建设、优质运营”核心能力，打造城市综合开发服务区域样板（1）构筑营商环境强磁场，激活区域发展“新势能”
要以载体提效、平台赋能、服务升级为抓手，构建全链条招商攻坚体系，持续融入“陆家嘴大朋友圈”并深度串联资源，推进客户专属服务落地，打造集个性化服务、资源互通、圈层社交于一体的服务体系；增强陆家嘴办公物业品牌附加价值，利用公众号、视频号、短视频流量渠道等社交媒体资源平台，创新推动科创办公与数字传播的跨界融合；传递“LFORMORE”主张，以全维度的细致服务，建立起办公、生活、企业、产业与人的深度链接，赋能客户全周期发展。在办公及产业园楼宇营销方面，一是稳定核心区成熟办公楼宇出租率基本盘，加速爬坡期楼宇租售去化。积极推进世纪财富广场、前滩中环广场以及陆家嘴集团委托新入市项目的租赁工作、存量项目营销去化。契合市场需求，推进小面积、定制装修、拎包入住项目保质保量高效落地。二是巩固大宗交易的良好势头，以大体量项目去化为着力点，持续发力，充分发挥核心区优势，拓展渠道方资源。三是持续探索产业园招商模式，构建科创生态圈。构建“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”的新型招商范式。打造高承载力的产业集聚平台，与产业链深度融合，依托高品质科研楼宇、优质人才公寓、全面商业配套等综合优势，优化产业服务体系，全力构建数字经济创新孵化生态体系。在住宅产品租售方面，抢抓房地产利好政策，系统剖析项目禀赋，一项目一特色，通过搭建售前精准营销、售中高效服务、售后品质保障的全链条服务体系，强化客户需求响应能力，全面提升市场竞争优势。持续推进陆家嘴太古源源邸、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、世纪前滩·天汇项目以及陆家嘴集团委托项目的销售；推进参股的前滩公馆项目六批次洋房推盘工作，做好蓄客保温。租赁住宅稳定出租率，推进金融城、前滩、张江、川沙四个片区统筹管理，构建“统筹管理—品牌深耕—标杆塑造”发展体系。明确物业服务模式，实现服务效率与服务品质的双向优化；对标市场一流企业，建立专业服务机制和标准化运营管理体系，努力打造上海租赁住宅领域的行业标杆品牌。
（2）锚定靶向攻坚关键点，跑出开发建设“加速度”
要持续以项目关键节点为锚点，实施全周期动态管控，确保项目进度严格对标，计划节点高效推进。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块商办和住宅项目推进地下结构施工，梅园社区2E8-17地块商办项目推进项目前期工作并开工；新民洋区域的洋泾西区E08-4地块住宅项目推进外墙及内部装修工程，E10-2地块完成结构封顶，E12-1地块项目推进主体结构施工。前滩区域，前滩21-02地块项目推进外立面装饰施工及精装修；前滩21-03地块项目外立面装饰施工全部完成。
（3）赋能全链管理颗粒度，构建服务矩阵“新生态”
要构建营销团队与物业团队全周期协同机制，通过跨部门组织联动、周期性巡查检查及分级响应体系，实现对客户需求全方位捕捉和敏捷反馈。总结以商业楼宇租赁运营为主营业务的陆耀公司和以城市更新、定制装修为主营业务的耀能公司实体化运作经验的基础上，推进以运营租赁住宅为主营业务的佳纪公司实体化运营转型。以服务升级激活客户价值为核心理念，加速打造体系化运营主体矩阵，构建专业化轻资产服务体系。
陆家嘴物业要持续提升服务标准、优化管理成本、强化保障能力，聚焦物业节能管理，实施全场景能耗精细化管控，协同开展空调系统智慧控制试点工作。构建具有“上海品牌”标识度的现代服务体系，积极总结连续七届进博会服务保障工作的成功经验，持续强化现场保障能力与服务水平，全力以赴做好第八届进博会的服务保障各项工作。
2、聚焦“金融板块专业能级和服务深度”重点指标，助力特色金融稳健发展下半年，公司要坚持内生式高质量发展为主线，进一步完善特色金融服务体系，努力以专业化金融服务为公司整体战略发展注入新动能，实现更具韧性的价值增长。
聚力实体经济提质，金融产业携手共进。要突出整体战略部署及打造金融板块特色化服务，实时追踪政策导向与监管动态，持续对标同业发展战略与经营指标，把握资产价值变动趋势，深度挖掘潜在价值增长点，为公司金融业务发展识别潜在机遇。深化金融板块内部及跨板块协同发展，持续优化持牌金融机构与参股企业间的资源整合机制，培育“金融+产业”的创新业务模式。
纵深推进转型改革，锻造金融质效升级新势能。陆家嘴信托要结合业务三分类转型方向，持续关注战略规划的科学性、可行性，聚焦培育标品主动投资能力、大类资产配置能力、非标资产定制能力。爱建证券要进一步规范公司治理架构，确保前、中、后台职责清晰、风险隔离，结合市场化综合改革方案，持续优化绩效考核激励机制。陆家嘴国泰人寿要坚守价值型规模发展路径，提升投资管理能力、调整人才结构、加强专业队伍建设。
3、聚焦“多途径提质增效稳增长”关键抓手，坚持商旅服务量质并进在商业活力焕发方面，下半年要持续优化商业业态组合、深化文化IP与商业空间的创新融合，以及实施精细化运营管理策略，在提升经营业绩的同时，持续提高商业项目的市场影响力和品牌美誉度。筹开项目要顺势而为、求变创新，实现创新突破。张江陆悦天地以及陆家嘴集团委托的项目按开业计划有序推进。深化会员运营，依托“陆家嘴大朋友圈”资源优势，落实商业会员深化运营，持续扩大会员规模、提升会员销售贡献的基础上，着力构建会员全生命周期管理体系，重点推进会员运营从量变到质变的转型升级。
在商旅服务提升方面，要深度服务区域办公楼宇企业客群，精准锚定市场定位，通过专业化客户服务体系搭建，实现目标客群的深度挖掘与价值激活，形成从资源整合到客群触达的全链条营销闭环。持续稳固前滩香格里拉等成熟期酒店的出租率水平，同步高效推进张江希尔顿酒店开业的品牌宣推，并有效联动新国博会展资源。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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