|
| 天健集团(000090)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）市场环境分析
1、宏观经济环境
2025年为“十四五”收官之年，今年上半年，我国面对更趋复杂严峻的外部环境，经济顶住压力、迎难而上，国内生产总值（GDP）同比增长5.3%，主要经济指标表现良好，高质量发展取得新成效。
2、行业格局和趋势
2025年上半年，全国建筑业总产值136,745亿元；房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%。
中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，应以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推进城市更新为重要抓手，走出一条中国特色城市现代化新路子。中央城市工作会议的工作部署涉及天健集团全产业链各业务板块，城市建设板块聚焦韧性城市、美丽城市的建设任务，综合开发板块关注宜居城市、文明城市的建设要求，城市服务板块拓展智慧城市的业务场景，对集团的高质量发展和业务转型指明了方向。
（三）公司管理回顾
报告期内，城市建设板块营业收入38.03亿元，同比减少15.94%；综合开发板块销售收入23.49亿元，同比增加60.75%；城市服务板块营业收入8.93亿元，同比增加1.62%。
1.城市建设谋变攻坚。市场布局有所突破。外埠市场协同深耕，赣州区域上半年中标10.73亿元，汕尾区域中标4.94亿元，中标深圳、佛山、武汉等地能源建设项目6个。在建项目平稳推进。持续抓好项目管理策划，推动在建项目优质履约。科技创新驱动发展。完成深圳市建筑物绿色拆除、综合管廊施工BIM标准、国内首个机器人抹灰等技术标准编制；打造机器人、光伏建筑一体化试点项目5项，落地AI+场景应用4项。
2.综合开发求变突围。深化实施“一盘一策”。抓住二季度窗口期，加快去化回款。探索多模式发展。
全面梳理开发资源，完善项目储备库，分级分类推进项目实施。中标首个房地产代建项目—长沙谷峰开发委托服务项目。抢占城中村市场。中标螺岭项目搬迁补偿合作单位；中标龙岗四联排榜、龙岗南门墩、龙华上塘城中村项目前期服务单位。稳步跟进南岭村土地整备项目。落地实践“天健好房子”。主编深圳市《高品质住房评价标准》《商品住房技术导则》，参编住建部《好房子建设指南》。
3.城市服务应变强基。加大市场拓展。上半年新拓城市空间服务项目1个，续签5个。新增珠三角、长三角、雄安新区等外埠服务项目34个。全力稳商保租。综合出租率约88.42%，精准匹配客户需求，稳固核心客户群体。打造养护标杆。聚焦“一区二路四桥一隧”核心项目，成功落地智能积水预警系统、SMA液态记忆金属铺装技术等多项创新示范。推动智慧赋能。优化智慧化平台建设，推动天健城市空间治理服务智慧平台开发。推进AI深度应用，在深盐二通道等项目应用隧道智能监控系统，拓展无人机低空养护场景。强化运营管理。玉塘文体中心盛大开馆，与茅洲河体育艺术中心联动提升区域品牌效益，场馆综合使用率稳步提升。布局新型业务。积极参与福田区全域治理物业城市一网统管数字平台建设，力争打造全国全域治理改革标杆和“百千万工程”示范标杆。
4.组织管控聚变增效。战略管理提质升级。启动集团“十五五”战略规划编制工作，深化对标管理，谋划发展新格局。机构改革全面推进，完成集团总部及部分下属企业组织机构改革。成本管控抓实抓细。
优化采购管理，在自主采购施工项目、投资建设工程项目的专业及劳务分包招标中推行评定分离，加大优秀供应商结果应用。资金管理从严从紧。优化融资结构，降低融资成本，严控施工项目垫资、规范结算管理，加强资金计划执行管控，大力推进应收款项回收。
（四）主要业务构成情况
1、城市建设业务
（1）总体情况
报告期内，城市建设业务进入总体下行状态，公司持续推进制度体系建设，促进企业规范化管理。
加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。不断提升公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。
截至报告期末，公司在建项目249项，剩余合同金额216.76亿元。
（2）工程创优成果
报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，获得省优3项、市优质工程1项，市交通公用设施养护（服务）优质工程7项、市优质结构3项。
（3）科技创新成果
报告期内，公司积极推进各项科研创新工作，新增省部级工法3项、专利22项。
2、综合开发业务
（1）总体情况
报告期内，公司主要在售楼盘20个，未售面积80.92万平方米，未结转的建筑面积115.96万平方米；在建项目7个，累计计容建筑面积91.64万平方米。
（2）主要项目开发情况
城市/
区域 项目名称 所在位
置 项目业态 权益比
例 开工时间 开发进
度 完工进度 土地面积
（㎡） 规划计容
建筑面积
（㎡） 本期竣工
面积
（㎡） 累计竣工
面积
（㎡） 预计总投
资金额
（3）主要项目销售情况
城市/
区域 项目名称 所在
位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 累计预售（销售）面积（㎡） 本期预售（销售）面积（㎡） 本期预售（销售）金额
3、城市服务业务
（1）总体情况
公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、一级土地整备服务、商业运营服务和物业服务等业务。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况
城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接深圳市养护道路4,880条（单向），道路总长3,445.05公里，总面积7,226.92万平方米；承接深圳市养护桥梁1,118座，桥梁总长141.9公里，总面积223.68万平方米；承接深圳市养护隧道管养单洞45个，隧道总长49公里，总面积77.68万平方米。
公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。
报告期内，公司应用SMA液态记忆金属铺装技术，融合智能建造与绿色工艺，推动道桥养护标准升级。智慧管养深化AI应用，提升决策智能化水平，拓展无人机低空作业应用，构建数据驱动、智能管控的体系。
一级土地整备服务。报告期内，公司共推进1个实施主体项目，1个城中村改造项目，积极开展1个土地整备利益统筹前期服务、5个城中村改造项目前期工作，同时持续为大部分服务输出项目做好收尾阶段的履约服务。顺利开展碧海花园（和郡府）项目回迁住宅选房活动，选房397套，到场选房率达100%。积极参与深圳市城中村改造项目，中标罗湖螺岭城中村改造项目（第一阶段）合作单位及南门墩、上塘村城中村改造等项目前期服务商身份。有序跟进南岭村土地整备利益统筹项目。
商业运营服务。报告期内，聚焦核心业务提质增效，通过精准施策与创新运营实现多项工作突破。
市场攻坚成效显著，针对租赁市场“量价齐跌”挑战，以租金纾困、服务升级稳住核心客户。智慧低碳运营领跑，10个园区接入设施设备管理平台，覆盖设备6732台；光伏、储能、充电桩等低碳项目成效突出。品牌影响力持续提升，天健蜂巢公寓获“2024年度最具成长价值奖”“中国住房租赁信用百强企业”。
企服与拓展实现双突破，拓展多个行政保障服务项目，储备6个产业、公寓、商业项目，探索资产证券化等创新模式。
物业服务。报告期内，物业服务新增物业管理项目62个，面积约1,715.6万平方米，新增城市空间服务项目1个，面积约42万平方米。业务覆盖全国33个城市。加大珠三角、长三角、雄安新区等重点地区拓展力度，累计新增外接项目34个。持续提升公司整体市场竞争综合实力，新增14项软著证书，获深圳市光明区城市管理和综合执法局颁发的“2024年度光明区城市管理先进企业”荣誉和绍兴市越城区机关事务管理服务中心颁发的“优秀服务单位”。优化智慧化平台建设，打造核心竞争力，积极参与福田区全域治理物业城市一网统管数字平台的建设，助力公司参与福田区智慧城市管理与运营。推动天健城市空间治理服务智慧平台（二期一阶段）开发，持续优化IOC智慧运营中心。
（4）主要项目出租情况
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率天健创智中心 深圳市 写字楼与商业 100.00% 61,605.96 50,199.62 97.92%景田综合大楼 深圳市 住宅及配套 100.00% 6,141.66 5,957.66 96.46%景田综合市场 深圳市 住宅及配套 100.00% 19,816.94 18,748.96 94.62%天健创业大厦 深圳市 写字楼及配套 100.00% 27,086.71 25,450.44 84.78%天健商务大厦 深圳市 写字楼及配套 100.00% 23,447.22 20,023.46 87.26%市政大厦 深圳市 写字楼及配套 100.00% 10,265.41 8,723.83 96.17%天然居商业中心 深圳市 商业 100.00% 8,083.69 7,938.69 100.00%清水河干货仓 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 10,325.78 10,325.78 85.68%坑梓工业厂房 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 12,563.16 12,563.16 92.69%沙头角综合楼 深圳市 写字楼及配套 100.00% 4,453.10 3,627.10 100.00%粤通工业区 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 16,756.37 16,756.37 94.39%华富工业园 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 44,634.47 42,539.84 100.00%石岩厂房 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 6,674.40 6,674.40 97.92%天健云途龙岗项目 深圳市 写字楼、商业及公寓 100.00% 91,544.21 71,780.32 79.58%本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 年 月 日，尚未解除担保的担保余额为835,184.16万元。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用 ☑不适用。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 ☑不适用
四、非主营业务分析
☑适用□不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
增加，银行借款增加合同负债 9,653,038,535.06 16.01% 8,874,628,028.39 13.89% 2.12%长期借款 7,816,260,813.22 12.96% 8,721,406,627.98 13.65% -0.69%租赁负债 197,213,835.52 0.33% 214,237,409.34 0.34% -0.01%
2、主要境外资产情况
□适用 ☑不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
☑适用□不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析
1、总体情况
☑适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ☑不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ☑不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
☑适用□不适用
（2）衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 ☑不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ☑不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 ☑不适用
八、主要控股参股公司分析
☑适用□不适用
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 ☑不适用
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 ☑否
公司是否披露了估值提升计划。
☑是□否
公司于2025年4月22日对外披露了《天健集团估值提升计划》。
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 ☑否
|
|