|
| 财信发展(000838)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
一、报告期内公司所处的行业情况
（一）1-5月，固投增速小幅回落，房投降幅继续小幅扩大，政策发力显效，市场基本平稳，但“止跌回稳”仍需夯
实。
1、2025年1-5月，全国固定资产投资同比增长3.7%，增速较 1-4月回落 0.3个百分点，基础设施投资平稳增长，设
备购置投资、制造业投资、高技术服务业投资较快增长，民间项目投资稳定增长，总体看，随着宏观政策效应持续显现，投资延续平稳增长态势；
2、房地产开发投资持续降低，同比下降10.7%，降幅连续 3个月扩大，房屋竣工面积、房企到位资金同比降幅扩大，
施工、新开工面积降幅收窄，商品房销售面积、销售额降幅均扩大，房地产投资短期压力仍存，但在各项稳楼市政策作用下，房地产市场基本平稳。
（二）上半年，在中央大力推进稳市场政策的引导下，各地因城施策、精准施策，楼市调控政策持续优化，主要集
中在公积金放宽（提额度/降首付/优化套数认定/商转公/可提可贷/拓宽使用场景/扩大覆盖人群等）、取消限制性政策（限购/限售/限价）、购房补贴（契税/人才/以旧换新等）、收回收购闲置存量土地和存量房、房票安置、好房子建设等方面，刺激需求释放，促进市场回稳。
（三）土地市场提升城市价值，控量提价，房企谨慎储备，央国企为主，平台托底 上半年 300城住宅用地出让金同比增幅近三成，但土拍热度主要集中于核心城市，TOP20城市出让金占全国比重升
至 68%，央国企仍是拿地主力。
2025年上半年，300城各类用地成交规划建筑面积为 9.3亿平方米，同比下降7.7%，其中，住宅用地成交 1.7亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄 26.7个百分点。出让金方面，2025年上半年，300城各类用地出让金 1.2万亿元，同比增长11.9%，其中，住宅用地出让金 0.86万亿元，同比增长27.5%。重点房企布局城市：北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻或深耕城市。根据中指监测，上半年共 8家房企拿地金额超 200亿，其中 5家房企拿地最多的城市均为北京，2家房企在杭州拿地居首位，1家房企在上海拿地最多，中海在北京+杭州拿地金额占比达 64%，建发、华润也超 5成，绿城在杭州拿地金额占比超 40%。（数据来自：中指研究院）公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 二、报告期内公司从事的主要业务
（一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析 报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在5个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、江苏省镇江市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： 1、重庆市场分析
（1）政策方面，重庆政策全面放开，需求端限外、限售全面取消，商贷、公积金利率下调，灵活就业人员公积金贷
款一松再松，延续购房补贴、以旧换新等，供给端高品质住宅新规发布，多管齐下，对重庆楼市起到阶段性刺激，但持续影响力不足。
（2）上半年商品房市场持续低迷，供销同期历史最低位，非住份额下滑，均价回升。2025年上半年累计供应243万方，同比下降1%，市场难以恢复，供应持续下滑，达历史同期最低位，大杨石、弹子石、中央公园、钓鱼嘴、空港工
业园等二环及核心组团主力放量。累计成交433万方，同比下降25%，经济大环境及市场持续低迷，成交为近十年同期最低值；成交建面均价9,892元/平方米，同比上涨11%，住宅发力，均价回升。
（3）房地产销售方面，2月传统春节淡季，3-5月房交会及政策刺激成交回暖，6月冲量效果不佳，成交下滑。
新房上半年成交249万方，同比上涨1%，二手房上半年成交626万方，同比上涨15%； 上半年新房成交价格13,867元/㎡，同比下降5%，二手房成交价格10304元/㎡，同比下降8%； （4）土地市场方面政府下场回购土地，公开市场放量聚焦核心区，多宗优质地块争夺激烈。2025年重庆主城区供应商住类用地16宗，可建体量120.61万方，环比上涨25.91%，同比上涨28.16%，公告楼面均价6,644元/平方米，环
比下降6.61%，同比上涨34.14%；成交商住类用地16宗，可建体量121.16万方，环比上涨30.87%，同比上涨11.51%，成交楼面均价7,934元/平方米，环比上涨37.62%，同比上涨54.30%，平均溢价率11.42%。市场低迷期，供应成交量维稳，核心区优质地块供应为主，楼面价涨势明显。(数据来源于：铭腾）
2、镇江市场分析
（1）政策环境调整：从价格管控到保交楼重心转移
面对市场下行压力，镇江市2025年上半年政策调整主要围绕 “放松管制、刺激需求、保障交付” 三大方向展开。
价格管制松绑：2024年12月27日起市区全面停止实施新建商品房销售价格备案制度，开发商获得自主定价权。政策调整旨在提高房企经营效率，将行政资源转向“保交楼”任务。此项政策在2025年上半年全面实施，但尚未扭转市场
下行趋势，反映出当前市场核心矛盾已从价格管制转向需求不足。金融支持加码：2025年5月7日大幅上调公积金贷款额度，职工个人最高额度由50万元提高至70万元，家庭最高额度由80万元提高至100万元，并推出 补充逐月提取公积金还商贷 政策。此举降低购房者资金压力，重点支持刚性需求和改善性需求释放，是上半年最重要的刺激政策。保交楼政策强化：将原“控房价”行政资源转向保交楼工作，建立专项协调机制政策强调通过提升房企运营效率促进项目交付，但对市场信心提振效果尚不明显，部分购房者仍持观望态度。
（2）2025年上半年镇江房地产市场整体呈现“量价齐跌”的运行特征，市场仍处于深度调整期。主要呈现以下态势：成交规模收缩，2025年1-4月全市商品住宅成交面积仅45.3万方，同比大幅下降26.8%；1-5月降幅进一步扩大至
30%以上 3；6月市场延续低迷，第 25单周成交面积仅 4.12万方，上半年整体成交规模下降至近五年最低点。价格持续下行：新建住宅价格延续跌势，1-4月累计下跌0.20%，4月均价9,371元/平方米，同比下跌0.45%。二手房市场下跌幅度更为显著，6月挂牌均价降至7,216元平方米，环比下跌3.45%，同比跌幅高达9.63%。房天下数据显示6月二手房参考均价7856元平方米，同比下滑9.32%，已连续12个月环比负增长。
（3）土地市场分析：工业主导与住宅零溢价成交。2025年上半年镇江土地市场呈现 “总量稳定、结构分化” 的供应格局，工业用地占比显著提升，住宅用地成交冷淡：供应结构变化：上半年全市土地成交规划建面672.90万方，其
中工业用地占比超90%，成为绝对主导。
3、威海市场分析
（1）宏观政策方面，发布专项行动计划促进住房领域消费、落地公积金利率下调政策、出台“好房子”标准指引；
土地端成交量同比提升，但总量维持低位；商品房市场供销量低位维稳。
3月，威海发布促进住房领域消费的行动计划，其中公积金政策方面，提高购买现房及高品质住宅的最高贷款额度、
下调第二套住房首付比例，将更好地发挥公积金的支持作用，促进住房领域消费； 5月落地公积金利率下调政策，切实降低贷款购房成本；5月发布“好房子”标准指引，对设计、施工与运维提出更
（2）土地市场：土地供应1宗7.5万方，同比下降64%；土地成交3宗，成交量23.3万方，同比上升89%；成交量同比涨幅较大，但依旧保持低位；成交地块均位于主城区核心位置，预计未来开发难度相对较小。预计下半年供地节奏
将加快，本土实力企业仍将是拿地主力。
（3）商品房市场表现：
2025年上半年供应20.6万方，供应同比下降9.4%，成交27.7万方，成交同比下降11.5%，成交均价10,487元平方米，成交价同比下降1.0%；2022年以来市场以“去库存”为主，供销量保持低位。
2025年除2月份受春节假期影响成交量相对较低，其他月份成交量稳定在4.5-5.0万方，3月份小阳春未见显现，清明、五一、年中冲刺等传统营销节点，也未对市场带来显著增量。
环翠区供应量最高，供应占比51%，其次为高区，占比20%；经区成交量最高，成交占比32%，高区次之，占比为31%；环翠区价格四区最高，为12,203元平方米。
（4）新开项目：2025年上半年，威海共3个新项目入市，高区、环翠区、经区各1个；当前市场环境下，为减小蓄客期较长带来的客户流失风险，项目多以平开为主。威海未来重点待入市项目21个，总体量约219.9万方；其中环翠
区10个、总体量约116.8万方，经区7个、总体量约80.0万方；近几年威海开发节奏较慢，待开发量依旧较大；核心板块立项项目较多，预计未来开发节奏相对较快。（数据来源于：腾策）
4、天津市场分析
（1）政策方面，国常会明确下半年将“更大力度推动止跌回稳”加强化解库存风险。
（2）土地市场方面上半年规模维稳，较2024年和2023年，上半年规模同比降幅收窄17%，内部结构新旧换挡，客户选择半径扩大。两级分化更严重。
（数据来自：天津房地产市场半年度分享）
5、惠州市场
（1）土地市场：供应价涨量跌 成交量价齐升
2025年半年度惠州全市土地挂牌 144宗，总挂牌面积 406.73万方,同比下降8%；其中工业供地 98宗，挂牌面积248 .67万方，经营性土地挂牌23宗，挂牌面积55.93万方。
全市土地成交 147宗，总成交面积 414.53万方,同比上升 12%;其中工业用地成交 101宗，成交面积 258.46万方；
经营性用地成交25宗，成交面积60.02万方。
（2）新房市场：供需同步放缓，供求比持续下降
2025上半年惠州新房住宅新增供应面积55万方,同比下降55%；新房住宅成交面积为179万方,同比下降7%,供需同步放缓，但在去库存背景下，供应下降速度显著大于成交。自2022年以来，全市供求比持续显著走低，2025上半年全
市供求比仅为0.29,供应量降幅高于成交量。供应方面，大亚湾供应面积同比虽遭腰斩，但仍然独占全市近四成，博罗县占比则略高于两成，惠阳区、惠东县、龙门县供应占全市比重均不足 12%。成交方面，除仲恺区和大亚湾外，其余各区县同比均出现下降，其中博罗县和惠东县跌幅较大。2025上半年惠州新房住宅网签均价为 13,019元/平方米, 同比 2024上半年下降2.31%。2025年6月份案场实际成交均价为 6,691元/平方米, 同比下降22.27%。受新房市场长期下行，库存积压严重，市场竞争持续加剧，叠加二手房对新房造成直接冲击等因素影响，项目折扣力度依旧在加大，但在持续促销背景下，各项目价格下降空间已经十分有限，这使得项目实际成交均价下降幅度有所收窄。
（3）二手房市场方面，惠州上半年二手房住宅过户量为 23,007套，同比上升 14.80%;过户面积 260.28万方,同比
上升16.01%；在2025上半年惠州二手房成交走势中，1-2月成交处于低谷，市场较为冷清。自3月起，市场开始逐步回暖，至6月整体呈现出缓慢回升态势，市场活跃度有所提升。在价格方面，2025上半年二手房过户均价 6,402元/平方米,同比下降10.21%,过户均价走势呈现一定的波动，但整体水平维持在相对低位。（数据来源于：中原地产）
（二）报告期公司经营情况总结
1、报告期公司总体经营情况回顾
（1）本报告期，房地产全年结算面积约 5.42万平方米。2025年上半年公司签约销售面积3.28万平方米，销售金额
为9,463万元。
（2）环保版块业务开展情况。
当前行业环境正面临前所未有的挑战。一方面，随着上游企业环保意识提升与清洁生产技术升级，工业危废产生量
显著减少，导致市场 “原料端” 供给收缩。另一方面，区域内同类危废处置单位数量饱和，为争夺有限的市场份额，企业间竞争加剧。尤其在废矿物油业务板块，问题更为突出。由于公司投入布局较早，当前的处理技术已与市场主流严重脱节，不仅导致处理效率低下、产品品质不稳定，更难以满足下游高端市场需求。与此同时，公司现有技术产出的燃料油产品与市场主流的基础油产品，存在巨大的税收政策差距。基础油产品享受更为优惠的税收政策，而燃料油产品则面临更高的税负压力，这进一步压缩了该业务的利润空间。双重困境叠加之下，废矿物油业务的技术改造已刻不容缓，成为关乎公司可持续发展的关键环节。受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，陕西华陆环保调整了生产经营策略，年内完成青铜峡项目置出工作，凭借有效的欠款回收措施，实现山东蓝帆项目资金回流，并妥善处理了法律诉讼问题。新增土地储备项目宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（㎡） 计容建筑面积（㎡） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价
1、公司的经营战略主要聚焦保现金流、确保交付、稳定经营、严控费用、管理提效五大核心要素； 2、公司积极深研行业与资本市场政策，寻求适合于公司的发展机遇。
经营计划：
1、强化现金流管理。现金流是企业的命脉。公司在经营上持续开源节流，把各项目经营性现金流补充作为企业日常工作的重中之重，关注并持续跟踪国家相关金融利好政策，并控制好相关支出。
2、守红线，保交付。公司将继续认真落实“保交楼、稳民生”的决策部署，专业条线和项目密切配合，严控节点，
力保按时交付。同时做好进度和质量的有效平衡，严控工程质量，兑现上市企业的承诺。
3、稳定经营。时时关注核心经营指标的动态变化情况，定期整理反馈，异常情况及时预警，加强财务对经营工作的指导，力争实现流动性与净资产的平衡。
4、精打细算，严控费用。加强费用精细化管理，刚性费用合理评估压减，杜绝不合理支出；日常费用精打细算，降低各个管理环节的显性和隐形成本。通过分析，全面把握组织情况、成本构成以及费用变化趋势，进一步形成各项基
本费用的管控标准，定期回顾分析，严控预算外费用。
5、管理提质提效。加强组织绩效考核，以业绩为导向，以结果论英雄。同时强化总部对项目的服务意识，躬身入局，充分发挥总部的专业优势，主动去承接项目上的难点问题，帮助项目完成任务、达成业绩。强化统筹，精简繁冗流
程又要尊重权责的严肃性。
6、优化组织架构，精简人员。充分调动公司高级管理人员、中层管理人员及核心骨干员工的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起，使各方共同关注公司的长远发展。
7、环保板块：加快技术改造，重塑竞争优势，针对废矿物油业务，公司计划联合高校、科研院所及行业龙头企业，
开展技术攻关与设备升级。引进智能化分选、高温热解等前沿技术，对现有生产线进行升级改造，提升资源回收效率与产品纯度。通过技术革新，实现从燃料油向基础油产品的转型，充分利用税收政策优势，使废矿物油业务重回行业领先水平；持续深化与高校的产学研合作，扩大技术研发合作范围。聚焦再生资源利用领域的关键技术难题，设立专项科研基金，吸引优秀人才与团队参与研发。同时，加强行业技术交流，构建产学研用协同创新生态，加速科研成果转化；在巩固危废处置主业的基础上，拓展污染场地治理修复、第三方环境咨询管理等业务，构建 “危废处置+环境修复+技术咨询”全链条服务体系。与高校共建环境监测实验室，开发智慧环保管理平台，为客户提供一站式环境解决方案，以多元化服务提升抗风险能力；依托成渝双城经济圈发展机遇，深化与川渝地区工业企业合作，打造西部循环经济产业联盟，共同探索跨区域危废协同处置机制，缓解区域内供需矛盾。
2025年公司确保平稳运营，提升抗风险能力，在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，提高公司运营能力。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保适用 □不适用截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为25,215.28万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用 不适用。
四、非主营业务分析
适用 □不适用
收回，冲回的坏账损失 不具有持续性
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
收款，收到退税等下，销售结转导致存货减少额高于本期销售回款，导致本期余额减少一年以上缩短至一年以内，而导致本期余额为零
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面余额
六、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
|
|