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| 新城控股(601155)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 二、经营情况的讨论与分析
2025年，在行业发展新格局背景下，全体新城人聚势向新、坚韧前行，经受了市场周期的考验，淬炼了并肩作战的凝聚力。公司凭借“商业运营+地产开发”双轮驱动战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性。公司秉持“骆驼精神”，坚守信用、坚守资产、坚守能力、坚守团队精神，确保每一个开发项目如期交付，守护每一个吾悦广场高品质运营，切实履行社会责任。面对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”纪录，牢筑市场和投资者信任基石。
公司根据市场变化和自身优势，积极调整经营策略，相比签约规模，更看重资产价值的守护。公司在“保现金流”、“保交付”和“守价值”之间寻求最佳平衡点；秉持“量价平衡”基本原则，有效销售促循环、积极化债守价值，力求平稳穿越本轮周期，通过精细化管理，实现资金回笼和资产经营的高效运转，逐步重启增长。报告期内，公司实现合同销售面积133.50万平方米，同比下降59.08%；完成合同销售金额103.30亿元，同比下降56.15%。报告期内，公司实现118.84亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115.05%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2025年上半年，公司上下齐心，共同努力，实现全国超1.6万套物业高品质交付。
公司践行社会责任，坚持商业品质，用一座座吾悦广场用心服务消费者、提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。截至2025年6月30日，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1,608.14万平方米，出租率达97.81%。报告期内，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；截至报告期末，会员人数4,917万人。
2025年，在促消费政策加码的宏观背景下，公司紧抓消费市场恢复增长的利好，通过多维度创新实现经营提升；作为为数不多的全国性规模化商业地产企业，在挑战与机遇中，公司以精细化运营为核心驱动，通过沉浸式商业场景打造、智慧化管理系统升级及多元业态组合优化，构建起差异化竞争优势。
报告期内，公司实现商业运营总收入（即含税租金收入，包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）69.44亿元，同比增长11.78%，持续提升对公司的业绩贡献，展现出全国性商业运营龙头穿越周期的能力。
与品牌共生、与品牌共荣、与品牌共赢，已成为公司商业运营实现差异化发展的独特优势。强者恒强，随着品牌丰富度的不断提升，吾悦广场势必将迈着更为稳健的步伐，在竞争激烈的商业市场中占据更有利的地位。新城商业的稳健发展立足于用心服务广域用户。报告期内，新城控股与3万多品牌携手同行，与4,917万会员亲密相伴，以专业匠心运营174座与人欢喜的吾悦广场，打造141城商业地标。
新城商业在实现稳健发展的同时，不忘持续内生迭代思维和能力，不断思考和探索如何面对未来，延续健康、可持续发展的路径。作为业内最具影响力的商业地产领军企业之一，新城商业凭借愈发强大的商业运营能力，持续赢得消费者的认可。
此外，公司积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。
在政策支持和中国人民银行的指导下，按照银行间市场交易商协会的统一部署，中债信用增进投资股份有限公司持续积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司于2025年8月1日成功发行10亿元中期票据，发行利率2.68%，创历史新低，并将债权期限进一步拉长至5年，保障公司在稳定经营过程中的资金需求，降低融资成本，有效提振市场信心。此外，在政策的引导与鼓励下，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品，并成功于2025年上半年完成持有型不动产ABS的申报工作。公司将持续推进多层级REITs相关发行与扩募工作，构筑公司大资管战略新发展平台。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为620亿元，其中公司及子公司已使用授信250亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。经过2025上半年的不懈努力，公司连续八年实现了经营性现金流为正；充分借助政策支持，实现了融资总量和结构的优化以及融资成本的连续下降，确保了公开市场的到期全额兑付。截至报告期末，公司整体平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。
截至报告期末，公司总资产为2,883.29亿元，归属于上市公司股东的净资产为617.99亿元。报告期内，公司实现结算面积215.77万平方米，实现结算金额184.47亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入221.00亿元，较上年同期下降34.82%；实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，较上年同期下降32.11%。报告期内，公司共实现36个子项目竣工交付，竣工面积为277.65万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有158个子项目在建，总建筑面积达1,748.47万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到1,179.19万平方米（含合联营项目）。
2025年上半年公司房地产项目表
重庆万州区云樾上境 重庆市 住宅 在建 85.71% 54,808 56,018 111,716 4,495 44,163 - 17,576 108,132 - 41,402 - 31,868咸阳新城云境 咸阳市 住宅 在建 50.88% 185,261 99,935 360,159 - 173,872 - 186,286 353,997 - 18,141 - -乌鲁木齐米东项目 乌鲁木齐市 综合体 在建 99.34% 403,992 320,393 858,932 - 162,624 177,887 350,165 849,106 2,747 345,957 41,713 201,141乌鲁木齐高新项目 乌鲁木齐市 综合体 在建 48.51% 401,329 250,183 473,365 - 169,396 23,998 80 469,268 1,481 260,109 - 254,199太原万柏林项目 太原市 综合体 在建 99.68% 634,820 141,899 958,440 - 50,941 53,110 3,400 891,815 310 609,634 47,956 567,999其他完工项目-自持 9,536,966其他完工项目-可售 4,716,717 56,709 73,536合计 67,663,752 36,096,008 128,615,602 504,149 17,484,691 2,776,511 17,878,776 106,721,247 1,335,009 65,936,873 2,157,749 54,144,983注：1、“其他完工项目”为尾盘项目，主要包含上年度末扣除车位后未结转可售面积小于3,000平方米的项目。
2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转可售面积，“其他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积。
2025年上半年销售和结算情况
省份 当年销售金额（万元） 当年销售面积（平方米） 当年结算金额（万元） 当年结算面积（平方米）江苏 289,744 331,973 686,201 649,541天津 127,209 102,828 192,969 176,330山东 104,439 153,858 85,082 137,195广东 68,882 91,462 67,153 60,596湖北 57,474 107,623 104,412 161,715重庆 52,626 63,505 49,644 95,508福建 48,817 41,996 49,432 35,179河南 40,180 81,818 64,075 123,029浙江 36,638 47,940 100,833 47,874贵州 24,594 36,329 63,776 82,199新疆 23,106 24,164 1,912 41,713北京 21,502 9,358 4,628 5,057湖南 20,202 31,682 25,446 32,468江西 18,894 26,303 18,270 29,506安徽 14,699 36,186 4,534 15,432河北 14,466 17,686 90,878 101,916云南 13,969 26,736 13,577 29,261四川 13,582 19,630 48,948 82,416山西 13,209 27,478 34,988 56,457青海 8,425 9,136 117,324 143,415陕西 8,018 20,078 6,172 13,961广西 7,470 14,357 9,480 29,575其他 4,825 12,882 4,991 7,407合计 1,032,970 1,335,009 1,844,723 2,157,749四川 5 6 529,525 331,589 97.57% 135,280,564 170,316,430注：1、上海包含上海新城控股大厦B座办公楼出租情况。
2、租金收入包含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。
3、2025年1-6月公司商业运营总收入为69.44亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2024年同期公司商业运营总收入为62.12亿元（即含税租金收入）。
4、出租率为2025年6月30日当日商业物业出租情况。
2025年下半年公司计划开工项目
项目名称 地理位置 权益比例 占地面积（平方米） 预计开工总建筑面积（平方米） 开工时间 竣工交付时间东营项目-北地块二期一批次 东营市 99.01% 10,505 23,2192025年9月2027年7月烟台芝罘项目-二期一批次 烟台市 99.01% 4,505 18,0632025年10月2028年5月淮安清江浦区海尚风华-（2-1#地块）三期 淮安市 62.92% 13,821 44,6822025年10月2028年6月天津武清区新城玺樾春秋-二期 天津市 50.50% 2,606 6,2742025年9月2028年3月汕尾海丰县新城和樾-三期二标 汕尾市 92.68% 17,558 96,5002025年9月2028年3月苏州MOC芯城汇项目三部-27号地块 苏州市 95.87% 9,630 63,9902025年12月2027年12月合计 58,625 252,728
2025年下半年公司计划竣工项目项目名称 地理位置 权益比例 占地面积（平方米） 预计竣工总建筑面积（平方米） 开工时间 竣工交付时间黄石大冶项目-二期二批次 黄石市 98.63% 17,066 54,6022023年4月2025年11月鄂州鄂城项目-三期一批次（3、6号楼） 鄂州市 98.63% 11,341 40,4032023年11月2025年9月武汉东西湖区新城桃李郡-三期二批次（1-3、5、8#） 武汉市 76.55% 9,289 36,7162023年6月2025年12月娄底娄星项目-三期二批次（住宅地块-北侧） 娄底市 98.63% 6,121 22,2782023年4月2025年12月武汉汉南区新城天悦观澜-二期 武汉市 98.67% 10,350 37,0352025年7月2025年9月石家庄正定县新城正弘府-三期 石家庄市 66.20% 21,463 57,5062021年8月2025年12月天津武清区新城悦隽年华二期-028地块一批次 天津市 95.87% 45,356 100,8272023年11月2025年10月郑州荥阳市新城尚郡-A01A02地块二期 郑州市 50.50% 21,936 86,1182023年3月2025年9月郑州荥阳市新城海棠晓月-一期 郑州市 76.19% 12,978 33,9702021年3月2025年12月商丘睢阳项目-商业整期 商丘市 99.01% 10,161 32,7132021年4月2025年12月云浮云城项目-二期一批次-15#楼 云浮市 99.02% 3,424 15,7812023年8月2025年9月广州市白云区新城翡丽云境-一期二批次 广州市 99.41% 4,572 20,4652023年6月2025年9月保山隆阳项目-二期B（2#地块） 保山市 99.01% 12,928 46,8052021年8月2025年10月昆明晋宁项目-三期（3号地块三批次） 昆明市 99.53% 6,755 29,5862021年3月2025年11月贵阳云岩项目-二期 贵阳市 59.41% 15,171 115,1872021年11月2025年9月贵阳云岩项目-回迁区 贵阳市 59.41% 9,111 69,1712022年3月2025年12月宜宾翠屏项目-一期-一批次 宜宾市 96.57% 19,969 89,2902023年6月2025年12月宜宾翠屏项目-二期-二批次 宜宾市 96.57% 12,285 54,9312024年4月2025年12月重庆大足项目-五期（3号地块） 重庆市 98.67% 32,087 89,0802023年5月2025年9月重庆江津项目-四期（南地块） 重庆市 99.01% 50,097 150,1422022年2月2025年12月乌鲁木齐会展项目-四期（一批次） 乌鲁木齐市 48.67% 17,924 47,1002023年4月2025年9月乌鲁木齐会展项目-四期（二批次） 乌鲁木齐市 48.67% 8,677 22,8012023年9月2025年11月乌鲁木齐米东项目-住宅三期 乌鲁木齐市 99.34% 29,670 79,5422022年8月2025年9月乌鲁木齐米东项目-住宅二期 乌鲁木齐市 99.34% 8,018 21,4952022年5月2025年9月乌鲁木齐米东项目-住宅四期 乌鲁木齐市 99.34% 7,224 19,3672023年10月2025年11月内江市中项目-三期A组团 内江市 99.53% 20,347 68,5962021年5月2025年12月内江市中项目-三期B组团 内江市 99.53% 12,047 40,6152023年5月2025年12月大同云冈项目-二期（1#地块一批次） 大同市 99.94% 7,677 22,5162021年9月2025年9月安康汉滨项目-五期（2#地块） 安康市 99.34% 18,812 66,6862023年8月2025年12月运城盐湖项目-三期（2#地块一批次） 运城市 99.19% 7,418 28,1492022年3月2025年10月运城盐湖项目-四期（2#地块二批次） 运城市 99.19% 19,855 75,3422023年11月2025年10月宿迁泗阳项目-4-2期 宿迁市 99.01% 33,389 117,3242022年10月2025年9月徐州丰县项目-城东地块三期 徐州市 98.70% 6,978 23,8452021年6月2025年9月徐州丰县项目-城南地块三期一批次 徐州市 98.70% 38,970 133,1582023年9月2025年11月徐州丰县项目-城东地块四期 徐州市 98.70% 24,141 82,4872022年10月2025年9月宿迁宿城区新城云昱江山-四期 宿迁市 95.18% 2,145 6,7382023年4月2025年9月南昌进贤项目-三期二批次 南昌市 99.75% 5,155 17,9182022年1月2025年10月日照东港项目-商业整期 日照市 99.01% 3,099 9,3252021年2月2025年12月泰安岱岳区新城五岳风华-三期一批次 泰安市 39.30% 39,825 109,3772022年9月2025年10月淄博周村区新城悦隽江山-三期一批次 淄博市 69.36% 13,230 32,2052023年8月2025年9月青岛平度市新城悦隽大都会-一期 青岛市 79.93% 2,348 6,4472017年10月2025年10月东营项目-北地块一期二批次 东营市 99.01% 22,219 49,1102023年7月2025年9月泰安新泰项目-六期（D地块-4,6） 泰安市 99.52% 14,202 39,6772023年5月2025年9月滨州滨城项目-南地块三期一批次 滨州市 99.21% 6,910 24,5862021年11月2025年11月盐城经开区新城东樾府-二期 盐城市 20.38% 2,577 7,5662021年8月2025年11月常州新北区新城绿都万和城-飞龙吾悦（09南地块） 常州市 46.92% 23,271 75,0292022年3月2025年11月泰州泰兴市新城丹霞花园-湖畔天境（二期）一批次 泰州市 99.49% 50,367 155,2912023年3月2025年9月淮安清江浦区海尚风华-（2-1#地块）二期 淮安市 62.92% 21,537 69,6282021年8月2025年9月苏州MOC芯城汇项目八部-6号地块 苏州市 95.87% 6,234 40,0332022年2月2025年11月南通海门区新城大业风华花苑-二期一批次 南通市 99.08% 6,842 17,1652023年7月2025年12月合计 813,568 2,691,722注：上述开工和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
开竣工计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2025下半年的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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