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| 美凯龙(601828)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 二、 经营情况的讨论与分析
2025年上半年，家居建材行业受多重原因影响遭遇供应波动和需求下滑的双重夹击，使得家居零售市场的需求减弱，从而对目前商场的经营情况造成阶段性影响。公司作为家居零售领域的领军企业，为助力入驻的中小微企业稳健发展，对部分商户减免了部分租金及管理费用。同时，公司积极调整战略与商场品类布局，以优惠的商业条件吸引设计师、家装公司、新能源汽车等优质品牌入驻。以上综合影响造成现阶段商场出租率和租金水平较公司历史平均出租情况出现一定幅度的下降，对公司持有的投资性房地产的价值造成影响。
随着国家多部委出台的一揽子刺激政策扎实落地，如下调房贷利率、进一步加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策等,公司所处行业的高质量发展将获得新一轮支撑，相关消费需求迎来筑底反弹，公司将把握行业发展机遇，致力提升运营效率，改善经营业绩。截至2025年6月 30日，公司经营 76家自营商场，平均出租率为 84.2%，235家不同管理深度的委管商场，平均出租率为 81.3%，通过战略合作经营 7家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权 23家特许经营家居建材项目，共包括 369家家居建材店/产业街。覆盖全国 30个省、直辖市、自治区的 189个城市，总经营面积 19,361,762平方米。
报告期内，公司积极应对市场变化，发挥政策利好，推进战略规划。
（一）稳步推进“3+星生态”，业态融合模式加速
公司以“家”为核心，从家居延伸到家电、家装，三者互为外延、互为入口、互为增量，共同创造好产品、好服务和创新的场景价值。报告期内公司升级高端电器战略，加速推进 M+高端设计中心，汽车品类招商入驻，餐饮品类全覆盖，同时鼓励休闲娱乐、超市、教培等生活业态品类引进，释放潜力品类经营面积，完善业态内品类组合，提升商场综合竞争力。
高端电器已经成为公司增长最快的业务板块之一，截至 6月底，红星美凯龙电器经营面积占比 9.4%，未来三年，红星美凯龙将在全国打造 40座高端电器生态标杆“Mega-E智电绿洲”，实端单点突破转向生态协同共赢，通过扩充品类、丰富品牌、完善服务来满足不同市场、不同圈层人群的需求，以“高端引领+分层覆盖”策略撬动全维度市场增长。上半年“Mega-E智电绿洲”首店开业，升级后的“Mega-E智电绿洲”新增潮电荟、用户服务中心、零碳生活家等场景创新。
“零碳生活家”展厅聚焦家庭能源管理，首次将“零碳家庭解决方案”打造为可触达可体验的消费场景。
家装业务方面，公司重磅发布 M+家装设计中心2025年战略规划：一 Mall一 M+，每个红星美凯龙商场都有一个设计枢纽，构建中国最大的家装设计服务网络。截至 6月底，红星美凯龙 M+设计中心已完成打造达 73.1万㎡，引入 1000多家设计工作室，合作近 5000位优秀设计师，设计生态规模效应凸显。M+生态的三大战略支点促进战略执行，叠加直达电梯、专享空间配套等硬件特权，大幅降低设计师创业门槛；二是“退而结网”运营哲学：将招商与运营深度融合，通过专人专岗体系化运营，构建品牌-消费者-设计师的生态共同体，实现商业价值与个人成长的双向赋能；三是“全域流量融合”工程：整合线下社区深耕（以旧换新/楼盘合作/样板间）、线上数字营销矩阵（小红书/抖音/好好住）、品牌联动（品牌日/联盟）等多元渠道，打造线上线下流量闭环，为 M+家装设计中心注入持续增长动能。
新业态新能源汽车业态方面，公司成立了上海建美智慧汽车服务有限公司，负责新能源汽车的板块的招商和运营，发布汽车业态的“3100规划”，即 3年内孵化出汽车业态的新赛道，汽车业态总经营面积突破 100万㎡的规划。截至报告期末，汽车业务已进驻 50家商场，覆盖 44个城市，合作超 30个品牌，经营面积 26.1万㎡，较2024年底面积增长9.7万㎡。
（二）积极响应以旧换新，撬动存量释放消费动能
报告期内，公司积极响应并深度对接国家“以旧换新”政策，凭借提前布局的沈阳、武汉、重庆、厦门 11家区域子公司本地化服务能力，高效推动“政府补贴+企业让利”的双补模式在全国落地。报告期内，公司全国卖场以旧换新订单数 74.3万单，销售额 73.1亿，中央补贴金额 11.7亿，补贴占销售额 16%左右，龙头效应显著。
（三）聚焦数智化赋能，提升管理效能
2025年上半年，美凯龙数智化升级聚焦于“战略业务支撑”“流程提效”“模型驱动”及“智能应用”四大领域，通过系统交付、流程优化、数据建模及 AI技术应用，全方位支撑业务发展与管理效能提升。
战略业务支撑方面，多端协同优化，强化业务韧性。招商管理端，新增优惠详情辅助对比、租金均价自动计算及同楼层/品类数据对比功能，提升审核质量与效率；强化租金核销功能，实现核销金额自动计算与校验，强化租金合规管控。消费者端，升级迭代美凯龙小程序、打造焕新小程序（“以旧换新”下单、支付、优惠闭环）和盈创慧选小程序（绑定商品/套餐/设计），对用户提供商品零售服务；推进 SCRM系统二期迭代，实现客户渠道拓展、信息聚合、企微对接，全渠道客户统一运营，截至 6月末沉淀有效客资 147万，外呼人次 3.6万+，接通率 65%，有效降低获客成本。
模型驱动数据赋能方面，构建商户评估模型与出租率提升激励模型，为商场经营决策提供依据；上线部分数据模型，覆盖财务基础数据分析、商品模型、流量模型及顾客画像等领域；同步开发营销投产比模型，计算 ROI并分析营销活动效果，优化资源投放；推进人才仪表盘项目，完成员工基础集市、接口开发及看板设计，助力人才管理。
智能应用方面，AI技术加速业务创新 AI平台与基座建设。技术架构部搭建 AI服务平台，对接阿里百炼、火山口子等大模型，提供统一 API与 ChatBot-H5组件，支持业务快速接入；完成OA门户 AI助手内部试用，支持员工内部数据搜索与问答；AI场景应用方面，推进美凯龙小程序智能客服，提供 7×24小时实时响应；推进 AI培训助手，支持知识推荐与测试评估；已开发一盘货 AI购物助手，优化商品推荐与交互体验；启动数坊 AI助手，集成报表、指标、数仓知识库，助力数据高效应用。
（四）线上线下深度融合，用户流量全域运营
升级线上流量矩阵，种草年轻消费者，通过抖音本地生活亿级流量扶持、小红书流量券发放，美团、高德、天猫同城站等平台合作，联动超级星主播/金牌导购万人直播，构建“线上种草-线下体验”闭环。
线下方面，做实以旧换新，联合品牌营销开启政企双补。为更好对接国补市补政策，完成北京、天津、沈阳、杭州、重庆等 11家子公司注册，通过本地化服务帮助品牌、商户及消费者共享政策红利。开启万盘服务计划，整合上下游资源，进驻最后一公里。通过网格化拓展以建发房产和联发集团为代表的房企楼盘资源，融合 M+中心设计服务，打造专属家装套餐及权益，为楼盘业主提供一站式专享家装服务。共建到家服务体系，以口碑促复购。深入社区楼盘服务，推出家电清洗、家居保养、空气治理等系列到家服务，延伸售后服务体系，打造“无忧焕新”体验。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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