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| 京投发展(600683)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
报告期内，公司坚定不移聚焦主业，深入研究用户需求和市场趋势，不断强化项目价值塑造，以销售去化为核心工作统筹推进各项业务开展；坚持开源节流并举，实现成本费用的有效压降；组织管理体系持续优化，市场营销与产品研发能力稳步提升；大力推进合规体系化建设，不断提升依法合规经营管理水平，通过强化内控机制、防范潜在风险，为公司可持续发展奠定坚实基础。
2025年上半年（全口径）实现签约销售额19.16亿元，回款额19.92亿元，竣工面积7.70万平方米。
1、2025年上半年北京主要项目具体情况如下：
（1）北熙区：随着区域地铁、周边道路、坝河等核心配套逐步落地和项目实景呈现，上半年以“价值兑现”为核心，聚焦客户维系，通过区域及项目的双线价值释放，积极维护业主关系，稳定客户及市场信心；一期及二期年内交付工作稳步推进，全力确保节点内顺利交房。
（2）檀谷：2025年上半年檀谷商业保持良好运营，累计客流量达93万人次，持续深耕「北京山系微度假目的地」名片，为业主和广大消费者营造兼具品质感和烟火气的山居生活、自然度假氛围，市场影响力再获认可，成为北京文商旅融合新样本。上半年商街新签约9家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳步提升，街区消费体验场景日益丰富，经营业态闭环日臻完善。项目多次登上央视国际频道、央视新闻频道，获得《北京日报》、北京卫视、《新京报》等媒体的专题报道，上半年累计受到20余家主流媒体100余次报道，总曝光量破亿。同时还斩获中国连锁经营协会颁发“购物中心最佳实践案例”、万商俱乐部“一线城市影响力在营商业项目TOP30”多项商业大奖。
（3）森与天成：项目建设在稳步推进中实现新突破，盖上区室内精装、外立面以及市政园林接近收尾，落地区完成正负零，全面进入地上结构施工。项目依托区域深耕积累的成熟运作经验，精准研判市场趋势，一方面不断拓展改善型客群，另一方面通过短视频平台推广“森系生活”实景片段，吸引年轻家庭关注，客户储备量较去年同期有较大增长。产品打造上，延续精工标准，在建材环保性与空间实用性上再升级；通过社区园林实景开放等活动深化口碑，项目到访咨询量持续攀升，成为区域内关注度较高的热门选择。
（4）岚山：作为公司位于海淀区的远端站点TOD项目，2025年5月份连接线工程获得北京市市政基础设施（长城）竣工精品工程，目前为止本项目已获得5个长城杯。销售住宅部分通过精准拓客，加速剩余房源签约工作；同步推广项目未售车位、仓储资源，实现配套资产高效去化。
办公部分则以实景展示赋能销售竞争力的升级，提升客户实地考察体验，进一步促进客户的购买决策。
（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，工程建设有序推进。BS2商业于2025年4月30日竣备，目前商户已进场装修；商办楼BS4/6于2025年6月20日竣备，BS5/8正进行室内外装饰装修施工。
2、2025年上半年无锡项目具体情况如下：
愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，通过打造小站公园、小站食堂、社群之家、慢闪公园等配套空间，持续推进幸福社区的兑现，进一步提升项目产品力、服务力。2025年上半年，商办组团按时完成竣工备案，酒店及中轴公园工程稳步推进，四期住宅实景展示区施工完成，为后续销售提供了有力支持。项目始终坚持以客户为中心的发展理念，深度融合“生态、智慧、幸福”三大价值导向，通过持续提升产品品质与服务效能，着力打造引领行业标准的城市幸福社区典范。
（二）财务状况分析
2025年上半年公司实现营业收入41,340.58万元，较上年同期减少15,229.30万元，减幅26.92%，其中房地产销售结转实现收入37,127.73万元，减少主要系公司在建项目开发周期及工程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减小。
报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-26,381.49万元，扣除永续融资产品利息（税后）11,572.75万元，归属于上市公司普通股股东净利润-37,954.24万元。公司三项费用总计30,651.65万元，较上年同期25,293.77万元，增加5,357.88万元，其中管理费用6,696.64万元，较上年同期减少1,330.17万元，主要系公司缩减各项开支；销售费用3,784.16万元，较上年同期减少899.57万元，主要系销售结转额下降；财务费用20,170.85万元，较上年同期增加7,587.62万元，主要系费用化借款利息增加和利息收入降低。
本报告期末，公司资产总额5,983,404.40万元，较期初减少43,743.76万元，变化较小。资产总额中存货期末余额4,349,077.34万元，占资产总额的72.69%，公司存货主要包括北京地区轨道物业等项目，资产质量良好。公司负债总额5,417,573.26万元，较期初增加125,976.71万元，负债总额中合同负债期末余额794,712.57万元，较期初增加97,894.39万元，合同负债期末余额占负债总额的14.67%。
截至2025年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为3,269,837.05万元，占负债总额的60.36%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率90.54%，较期初增加2.74个百分点。
本报告期公司经营活动现金净流量为净流入35,344.34万元，经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加主要系上年同期支付地价款金额较大。投资活动现金净流入167.67万元，较上年同期增加主要系本期对外投资减少；本报告期公司筹资活动现金净流出175,029.05万元，净流出较上年同期增加主要系本报告期资金需求较上年同期减少。
（三）房地产业务主要经营数据
1、报告期内房地产储备情况
序
号 持有待开发土地的
区域 持有待开发
土地的面积
(平方米) 一级土地
整理面积
(平方米) 规划计容
建筑面积
(平方米) 是/否涉
及合作开
发项目 合作开发项目
涉及的面积
(平方米) 合作开发项目
的权益占比
(%)
1 北京市门头沟区 143,898 0 186,916 是 318,022 40
2 北京市朝阳区 76,682 0 137,000 是 192,981 60
注：1、北京市门头沟区项目为若丘项目的MC01-0003-6008、6009、0120、6015、0057、0086地块，截至报告期末尚未开工建设。
2、北京市朝阳区项目为北熙区项目的A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。
2、报告期内房地产开发投资情况
注：1、北熙区为项目已开工的A002-1、A003-1地块和A002-2、A003-2地块；2、若丘为获取开工证的6016地块；
3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。
3、报告期内销售面积情况
序
号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 已售（含已预售）面积(平方米)
1 北京市朝阳区 北熙区 普通住宅、保障房及配套 83,969 1,641
2 北京市丰台区 森与天成 普通住宅及配套 87,640 15,314
3 北京市门头沟区 檀谷 洋房、别墅、保障房、商业及配套 46,047 2,061
4 北京市海淀区 岚山 普通住宅、商业、办公及配套 66,232 1,936
5 北京市门头沟区 若丘 普通住宅、商业、及配套 20,761 1,295
6 北京市昌平区 公园悦府 普通住宅、保障房、商业、办公及
配套 32,820 1,409
7 北京市平谷区 璟悦府 办公、商业、住宅及配套 25,236 0
8 北京市海淀区 琨御府 普通住宅、保障房、商业、办公及
配套 435 0
9 北京市丰台区 西华府 普通住宅、保障房、办公、商业及
配套 0 0
10 北京市密云区 锦悦府 普通住宅及配套 120,249 1,340
11 北京市房山区 金域公园 普通住宅 4,400 0
12 北京市房山区 新里程 普通住宅、保障房 90 90
13 北京市丰台区 臻御府 普通住宅、保障房、商业、办公及
配套 39,759 4,947
14 无锡市经开区 愉樾天成 普通住宅、商业、办公、酒店及配
套 97,686 17,895
15 无锡市惠山区 无锡公园
悦府 普通住宅、洋房、别墅及配套 1,044 0
16 三河市燕郊镇国
家高新技术产业
开发区 倬郡 办公、商业 32,699 137
注：1、可供出售面积=截至2025年6月底已取证未销售面积+2025年1-6月当期销售面积；2、已售面积为2025年1-6月签约销售面积。报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
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