南都物业(603506)：中报业绩超预期 主业聚焦江浙沪

核心观点


　　公司2025 年上半年实现营业收入9.1 亿元，同比增长2.7%；实现归母净利润1.3 亿元，同比增长532.9%。归母净利润大幅增长主因公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益，上半年公司确认公允价值变动收益0.9 亿元，去年同期为亏损0.7 亿元。公司物管主业深耕楼市韧性较强的江浙沪区域，且业态丰富。


　　成本管控得力，经营效率提升，上半年公司管理费用率为4. 8%，销售费用率为0.9%，分别较上年同期下降1.4/0.4 个百分点。公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处，领先开启“生态+科技”战略升级，有望通过智能化转型升级提质增效，实现高质量发展。


　　事件


　　公司发布2025 年半年度报告，上半年实现营业收入9.1 亿元，同比增长2.7%；实现归母净利润1.3 亿元，同比增长532.9%；实现扣非归母净利润0.6 亿元，同比增长2.8%。


　　简评


　　归母净利润及扣非归母净利润均高于中报预告中值。2025 年上半年公司实现营业收入9.1 亿元，同比增长2.7%；实现归母净利润1.3 亿元，同比增长532.9%。归母净利润大幅增长主因公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益，上半年公司确认公允价值变动收益0.9 亿元，去年同期为亏损0.7 亿元。


　　物管主业进一步聚焦江浙沪区域。公司深耕楼市韧性较强的江浙沪区域，2025 年上半年新签约面积491.6 万方，其中江浙沪区域面积占比92.0%。截至上半年末公司总签约面积8788.8 万方，其中江浙沪区域面积占比85.9%，较2024 年末提升0.3 个百分点。


　　总签约面积中住宅项目占比63.1%，商写项目占比26.6%，城市服务项目占比10.4%，业态丰富。


　　成本管控得力，经营效率提升。2025 年上半年公司管理费用率为4.8%，销售费用率为0.9%，分别较上年同期下降1.4/0.4 个百分点，主因公司降本增效，优化费用支出。


　　机器人领域投资落地，深化智慧布局。公司完成对云象机器人的投资，参与投资设立的赛智助龙基金投资云深处。公司领先开启“生态+科技”战略升级，有望通过智能化转型升级提质增效，实现高质量发展。


　　维持盈利预测与买入评级不变。我们预测2025-2027 年公司EPS分别为0.91/0.53/0.57 元，对应2025 年PE 15.6 倍。基于公司物管主业稳健高效以及在数智化方面的领先优势，我们维持买入评级不变


　　风险分析


　　1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司，业务规模增长主要来源于第三方外拓，如拓展不及预期，可能影响公司业绩增长。


　　2、项目撤场风险。如项目大面积撤场，会影响公司管理规模，导致营收下滑。


　　3、毛利率下行风险。如外拓市场竞争加剧，可能会导致第三方拓展项目利润率较低，拖累公司毛利率。


　　4、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业，如人力成本大幅上涨，公司利润空间将被压缩。


　　5、坏账风险。如公司应收账款无法回收，可能影响公司盈利。


　　6、科技转型不及预期。目前公司刚进入机器人等智能化赛道，新赛道的转型及赋能落地效果仍需观察。

□.竺.劲./.吴.梦.茹    .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司