保利发展(600048)：销售稳居龙头 投资质量提高

核心观点


　　公司2025 年上半年实现营业收入1168.6 亿元，同比下降16.1%；实现归母净利润27.1 亿元，同比下降63.5%。短期业绩承压，主因房地产项目结转规模下降，同时结算端毛利率仍有一定压力。


　　但公司上半年实现签约金额1451.7 亿元，稳居行业龙头位置。同时持续提高资源投放的精准度，聚焦38 个重点城市重点板块，保持拿地强度。公司融资优势明显，截至上半年末综合融资成本进一步下降至2.89%，成功发行国内首单现金类定向可转债，彰显出投资人对公司的认可和信心。


　　事件


　　公司发布2025 年中期业绩，上半年实现营业收入1168.6 亿元，同比下降16.1%；实现归母净利润27.1 亿元，同比下降63.5%。


　　简评


　　销售稳居行业龙头位置，投资质量不断提高。受行业整体需求承压影响，2025 年上半年公司实现签约金额1451.7 亿元，同比减少16.2%，但根据中指研究院发布的2025 上半年中国房地产企业销售业绩榜单，公司仍排名第一。同时，公司坚持发展是第一要务，持续提高资源投放的精准度，聚焦38 个重点城市重点板块，上半年新增项目26 个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509 亿元，拿地强度35.1%，较去年同期提升27.8 个百分点。


　　营收利润同比均下滑，短期业绩承压。2025 年上半年公司实现营业收入1168.6 亿元，同比下滑16.1%；实现归母净利润27.1 亿元，同比下滑63.5%；短期业绩承压，主因房地产项目结转规模下降，同时结算端毛利率仍有一定压力。但公司持续推进存量去化，同时积极补充高质量增量项目，未来随着公司资源结构持续优化，盈利能力有望改善。


　　成功发行现金类定向可转债，融资优势明显。公司成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85 亿元，6 年期综合成本仅2.32%，彰显出投资人对公司的认可和信心。截至上半年末公司综合融资成本进一步下降至2.89%（去年同期为3.31%）。


　　维持买入评级不变。我们预测2025-2027 年公司EPS 分别为0.33/0.30/0.31 元。公司龙头地位稳固，保持拿地强度，积极补充高质量土地，虽短期业绩承压，但未来随着资源结构持续优化，公司盈利能力及估值均有望修复，当前PB 仅为0.52X。维持买入评级不变。


　　风险分析


　　1、公司销售结转可能不及预期。当前房地产市场仍处于筑底阶段，如公司布局的城市基本面出现超预期恶化，公司房地产项目销售可能不及预期；公司当前可结转资源充沛，若部分城市存在延期交付的状况，公司结转可能不及预期，从而影响公司业绩表现。


　　2、存货存在减值风险。当前房地产市场仍处于筑底阶段，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，存货仍存在减值压力，可能影响公司业绩表现。


　　3、房地产行业政策超预期收紧。如行业政策出现超预期收紧，可能影响公司销售恢复进度。

□.竺.劲./.吴.梦.茹    .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司