新城控股(601155)：商业运营稳健 开发拖累降低

商业运营：持有物业租金收入稳步增长


　　2025 年1 至7 月，新城控股实现包含管理费、多种经营等零星管理费收入的商业运营总收入81.4 亿，同比增长11.2%；其中，7 月单月商业运营收入12 亿，同比增长8.1%。分区域，江苏、浙江、安徽及山东合计贡献租金收入40.1 亿，占累计租金收入的52.8%。


　　受中小型城市消费复苏，叠加新项目开业，双方面贡献租金收入增长。


　　截至7 月，公司持有物业数量合计176 座，持有物业总建筑面积1622.5 万㎡，同比分别增长4.8%及5.1%。收入规模增长同时质量同步提升，1-7 月，持有项目单项目平均租金收入4314.6 万，同比增长6.1%。


　　地产销售：地产开发业务销售缩量价稳


　　前7 月，新城控股实现销售金额16.6 亿，销售面积21.4 万㎡，同比分别下降52.4%及54.2%，销售规模收缩压力仍存。销售均价7760.6元/㎡，同比增长4%。


　　在持有业务贡献持续增长的稳定现金流，叠加债务压力下降的背景下，公司放慢周转，销售均价稳定，山东、湖北、广东等区域实现销售均价增长。


　　负债融资：美元债及中票成功发行


　　2025 年6 月，新城控股母公司新城发展成功发行3 亿美元境外债；8月，新城控股发行10 亿5 年期中票，票面利率2.68%。融资环境持续改善。


　　相较于其他民营房企，新城控股持有+开发双轮驱动的业务模式下，持有业务的持续增长，不断带动现金流改善，在融资环境同步改善的背景下，开发业务可以不断通过更慢的周转速度，以时间换空间，保持销售均价的稳定。


　　投资建议：


　　买入-A 投资评级，6 个月目标价18 元。我们预计公司2025 年-2027年的收入增速分别为-28.4%、-34.4%、-30.9%，净利润的增速分别为9.3%、31.2%、15.6%，业务结构从传统地产开发向持有物业收租转型下，经营质量触底反转，当前股价对应公司2025 年市净率水平0.59倍，目前申万房地产指数对应市净率0.79；首次给予买入-A 的投资评级，6 个月目标价为18 元，相当于2025 年0.67 倍的市净率水平。


　　风险提示：地产调控政策超预期收紧，行业销售下行超预期

□.陈.立    .国.投.证.券.股.份.有.限.公.司