| 经营评述 | 第三节 管理层讨论与分析
三、四期15% 68,920 150,218 51,665 99,767 183,000 123,9深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 物流商业 100.00%2014年11月01日 在建 54.00% 56,486 391,000 196,133 196,133 868,694 686,4深圳 迎玺花园 龙华区 商住、商办 100.00%2022年09月01日 商住在建，商办未动%，商办未动工 89,670 453,7
（五）主要项目销售情况
城市/
区域 项目
名称 所在
位置 项目
业态 权益
比例 计容
建筑
面积
（㎡
） 可售
面积
（㎡
） 累计
预售
（销
售）
面积
（㎡
） 本期
预售
（销
售）
面积
（㎡
） 本期
预售
（销
售）
金额
（万
元） 累计
结算
面积
（㎡
） 本期
结算
面积
（㎡
） 本期
结算
金额
（万
元）
成都 锦城
湖岸 武侯
区 住
宅、商业、车位 100.00% 398,221 517,782 414,642 8,983 31,942 412,502 15,216 64,80成都 中央公园 新都区 住宅、商业、车位 60.00% 367,329 505,635 415,6花园 石碣镇 住宅、车位 40.00% 150,218 132,678 46,219 7,218 11,43花园 区 宅、商业、花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 201,772 662,627 469,184 3,826 461 466,813 2,875 366惠州 湾上花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 172,751 222,829 206,427 1,130 193 203,0花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00% 584,469 712,004 660,7
（六）主要项目出租情况
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率中洲控股中心 深圳 商业 100.00% 4,527 4,527 100.00%中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00% 70,173 52,916 75.41%中洲控股中心 深圳 酒店 100.00% 40,631 40,631 100.00%长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店、写字楼 100.00% 107,941 82,162 76.12%永勤社区 深圳 产业 100.00% 56,590 56,590 100.00%中洲铂玺坊 深圳 办公、公寓 100.00% 49,201 49,201 100.00%星创公寓 上海 公寓 100.00% 7,782 5,219 67.07%社区物业 深圳、成都、惠州、上海 商业 100.00% 127,948 116,999 91.44%
（七）土地一级开发情况
□适用 不适用
（八）融资途径
融资途径 期末融资余额
（九）发展战略和未来一年经营计划
1、行业格局与趋势
6月13日的国务院常务会定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，对近期市场边际转弱作出及时回应，并给予明
确政策导向，释放积极信号。预计下半年政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面全力落实已出台政策，推动市场止跌回稳。在这一背景下，我们可以预见以下趋势：
（1）行业政策方面：政策将保持延续性，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建房地产相关基础性制度，谨慎释放收紧
性政策，更有利于稳定市场预期。下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，加快政策落实。促进需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放；另一方面，6月13日，广州重申全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，北上深限制性政策亦有优化空间，如优化大户型限购。各地优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等存在预期。优化供给方面，持续完善和落实专项债券收购存量闲置土地、收购存量商品房的配套政策，加速收储节奏，改善市场供求关系。同时，各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策或加快出台，并在土地、金融等方面给予更大支持，促进高品质住房供给放量。
（2）市场方面：基于行业规模数据的平稳运行，供求关系的持续改善，以及政策面的积极预期，预计2025年下半年
新房量价将延续筑底期走势，各项房地产指标也将迎来更加明确的稳市场信号。
2、2025年下半年重点工作
2025上半年在房地产行业利好政策的推动下，公司取得了良好的销售成绩，2025下半年公司将秉承“固优补短，聚力
攻坚”的整体策略 ，重点推进以下工作：
（1）巩固优势抢抓销售
公司将坚持以销售为核心目标，深化“一城一策”和“一盘一策”的策略，全面推动全民营销模式。通过线上线下联
（2）稳中求进平衡现金流
公司将进一步加强现金储备，提升风险应对能力，确保现金流健康运转。地产板块将重点推进销售回款工作；资产板
块则需主动担当，积极作为，为控股公司贡献稳定的现金流支持。融资工作仍将继续是今年的核心任务之一，公司将持续优化现有项目的贷款配套，降低融资成本，同时积极探索多元化融资渠道，为未来发展提供充足的资金保障。
（3）齐心协力保障交付
公司将严格把控运营节点，确保项目按时交付，同时坚守品质底线，力求以优质的产品和服务赢得客户信赖，进一步
提升中洲品牌的市场影响力。
（4）匠心打造优质产品
随着房地产行业的转型，居民的居住需求已从“有房住”向“住好房”转变，产品力成为未来行业竞争的关键。公司
将以工匠精神为核心，精心打磨每一个项目，致力于实现业主心中“美好人居”的理想，用高品质产品赢得市场认可。
（5）长期资产价值提升
存量物业是公司长期发展的重要支撑。公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营，通过优化资产结构和提升运营
效率，为公司创造持续稳定的收入和现金流。
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2025年6 月30 日尚未结清的担保金额
计人民币96.62亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
（十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □适用 不适用
。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
四川地区 658,572,224.28 39.26% 87,529,373.01 3.74% 652.40%
上海地区 5,693,833.23 0.34% 12,086,656.16 0.52% -52.89%注：本表所列营业收入及营业成本均为抵消内部交易后的净额。四川地区 658,572,224.28 211,300,603.41 67.92% 652.40% 225.15% 42.16%注：本表所列营业收入及营业成本均为抵消内部交易后的净额。公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
四、非主营业务分析
适用 □不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
设进度放缓，工程开发支出减少所致投资性房地产 3,434,431,82长期借款 6,406,820,46产 511,398,824.非流动负债 1,794,347,57债 644,937,207.借款所致
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
本公司受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2025年6月30日，公司所有权受限制的资产账面价值合计
注： 系本集团以子公司股权作为借款质押物。
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
售日
该股
权为
上市
公司
贡献
的净
利润
（万
元） 出售
对公
司的
影响 股权
出售
为上
市公
司贡
献的
净利
润占
净利
润总
额的
比例 股权
出售
定价
原则 是否
为关
联交
易 与交
易对
方的
关联
关系 所涉
及的
股权
是否
已全
部过
户 是否
按计
划如
期实
施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引深圳市誉鹰物业服务有限公司 深圳市中洲物业有限公股权2025年06月04日 22,69
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
需要实施的资产优化举措。经初步测算，本次交易预计可实现投资收益约人民币2.1亿元，对公司财务状况产生积极影响。成都市洲金房地产开发有限公司 注销 无重大影响成都市洲天房地产开发有限公司 注销 无重大影响主要控股参股公司情况说明
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
是 □否
公司是否披露了估值提升计划。
是 □否
为提升公司投资价值和股东回报能力，推动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资者信心、维护全体股东利益，
促进公司高质量发展，公司制定估值提升计划。具体内容如下：
（一）中洲控股将聚焦主营业务，坚持通过优化资产结构、强化主业盈利能力，努力实现净利润扭亏为盈。一方面，
对现有资产进行全面梳理和优化，集中资源供给公司重点优质项目，提高资产运营效率，合理处置低效资产；另一方面，聚焦核心业务，提升项目开发质量和销售速度，增加主营业务收入，优化成本结构，逐步提升公司的盈利能力，为公司的长期发展奠定坚实基础。公司将优先保障高周转项目的资金投入，建立项目进度跟踪机制，加强与施工各方的沟通协调，及时解决项目建设过程中出现的问题，力争2025年完成关键项目竣工结算。在项目建设过程中，严格把控工程质量，按照相关标准和规范进行施工，确保交付的产品符合客户要求。同时，优化项目验收流程，提高工作效率，尽快实现项目交付，及时确认收入，提升公司的收入规模和现金流水平。未来公司将进一步优化投资策略，聚焦一线及核心二线城市优质地块。这些城市经济发展水平较高，人口流入量大，房地产市场需求相对稳定，具有较高的投资价值。在项目筛选过程中，加强市场调研和项目可行性研究，充分考虑项目的地理位置、周边配套、市场供需等因素，提高投资决策的科学性和准确性。对于拟投资项目，建立严格的风险评估机制，对项目的收益、成本、资金回笼等方面进行全面评估，确保项目投资回报符合公司预期。
（二）重视股东回报，共享发展成果，公司将通过持续且合理比例的现金分红来回报股东，与投资者共享公司经营成
果。公司自上市以来，一直严格按照中国证监会的相关法规要求通过符合法定比例的现金分红来回馈全体股东，与全体股东共享公司的经营成果。公司《章程》中明确规定在满足现金分红条件的前提下，每年以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可供分配利润的 10%。具体实施过程中，公司将综合考虑当年的盈利状况、资金需求以及未来发展规划等因素，确保分红政策的稳定性和可持续性。通过合理的现金分红，向投资者传递公司良好的经营状况和发展信心，增强投资者对
（三）加强投资者沟通，提升价值传递。公司将不断强化投资者关系管理机制，切实维护广大投资者的合法权益。通
过股东大会、业绩说明会，积极回复投资者的提问和诉求；重视与投资者的沟通交流，通过直接与投资者对话、投资者电话、互动易等沟通方式，进一步增进外界对公司的了解；不断完善投资者关系管理的工作机制，制定与投资者交流的计划安排，围绕公司定期报告、战略规划、经营状况、重大项目等资本市场高度关切的问题，定期与投资者开展深入交流，正确引导市场预期。
（四）聚焦市场关注，强化信息披露。公司将继续严格按照《公司法》《证券法》等法律法规和有关规定，不断优化
和提高信息披露质量。从投资者的需求出发，切实加强信息披露的主动性、有效性、规范性和及时性。
（五）加强对上市公司市值、市盈率、市净率等公司估值指标及上述指标行业平均水平的具体监测预警安排，加强公
司舆情监测分析，密切关注各类媒体报道和市场传闻，发现可能对投资者决策或者上市公司股票交易价格产生较大影响的，
及时向公司董事会报告。公司根据实际情况及时发布澄清公告，或在法律法规许可的范围内通过官方声明等合法合规方式予以回应。综上，公司将牢固树立以投资者为本的核心理念，认真落实估值提升计划，立足于公司长期、可持续、健康、高质量发展，强化责任担当，切实维护广大投资者利益。十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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