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津投城开(600322) | 指标 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营评述 | 二、经营情况的讨论与分析
（一）宏观政策趋势
2025年上半年，中国经济在全球经济复苏乏力、地缘冲突与贸易壁垒交织的外部压力下，顶住挑战、迎难而上，实现国内生产总值（GDP）66.05万亿元，同比增长5.3%。就业、物价、国际收支保持总体平稳，城镇调查失业率平均值5.2%，较第一季度下降0.1个百分点；居民消费价格指数（CPI）同比微降0.1%，物价水平基本平稳；国际收支保持平衡。为持续向好奠定坚实基础。
中国金融市场运行稳健。2025年1-6月，债券发行规模42.1万亿元、托管余额突破185万亿元，国债收益率低位企稳（1年期1.02%、10年期1.62%），境外机构持仓占比升至2.8%；货币市场流动性合理充裕，银行间成交920万亿元，商业汇票承兑21.6万亿元、贴现17.3万亿元，同比增速达12.4%；资本市场方面，上证指数、深证成指半年分别上涨10.2%、7.8%，成交额达138万亿元；衍生品成交20.5万亿元，风险管理需求持续升温。
房地产政策深化落地，在“精准施策促回暖”的基调下，多项政策协同发力。需求端刺激，一线城市全面取消非核心区限购，二线城市普遍放开落户购房限制，首付比例下调、5年期LPR累计降至3.65%。存量去化攻坚，“以旧换新”覆盖40余城，地方国企收储商品房转保障房提速，城中村改造新开工50万套且货币化安置比例提至60%。财税金融协同，取消交易环节增值税、扩大契税补贴范围，设立2,000亿元专项再贷款保障交付。长效机制构建，推行“定品质、限地价”土地出让模式，试点现房销售，新住宅设计标准推动得房率突破80%。融资渠道拓宽，房地产融资“白名单”扩容，REITs、绿色债券等创新工具获政策鼓励，房企资金链边际改善。房地产市场信心显著修复，企稳趋势逐步明朗。
（二）房地产行业全国数据分析
2025年上半年，房地产行业持续调整，全国市场降幅整体收窄，但市场规模与房价的回调趋势仍未扭转，依旧面临挑战，开发投资和销售额均显示出明显的下滑趋势；开发企业面临压力加大，市场回暖仍需时日。70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，表现疲弱，价格总体并未止跌。
1、房地产开发投资额情况
房地产开发企业投资意愿持续减弱。2025年1-6月份全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35,770亿元，下降幅度为10.4%。
*数据来源于国家统计局
在资金方面，上半年房地产开发企业到位资金50,202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8,245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17,544亿元，下降7.2%；
定金及预收款14,781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6,847亿元，下降11.4%。开发企业在资金来源上捉襟见肘，进一步影响其开发和销售能力。
2、商品房销售情况
（1）销售面积
房地产市场整体销售压力依旧存在。2025年1-6月份新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。2025年6月底商品房待售面积76,948万平方米，较去年同期增加3,054万平方米，同比增长4.1%。*数据来源于国家统计局
（2）销售额
商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。自2017年以来，商品房销售额总量虽保持增长，但增速逐年放缓。2020-2022年，受疫情、“三道红线”与断供潮的连续冲击，2022年销售额降幅明显。2023-2025年政策逐步松绑、货币化安置加码，市场筑底微升，降幅收窄，仍处低位修复。
*数据来源于国家统计局
（三）重点关注区域
1、天津房地产市场2025年上半年天津市经济运行总体平稳。地区生产总值8,706.60亿元，同比增长5.3%；固定资产投资增长5.5%，其中房地产开发投资同比增长3%，延续正增长；城镇新增就业16.93万人，居民人均可支配收入29,176元，同比增长4.7%。金融支撑稳固，6月末全市人民币存款余额320,170亿元，同比增长8.3%，贷款新增12,920亿元，其中住户贷款新增1,170亿元。
在房地产领域，政策端通过全面取消限购、信贷宽松、税费减免及“以旧换新”组合拳降低购房门槛，但市场修复仍需经济基本面支撑，政策效力呈“单盘热、整体冷”的特征。
上半年商品房销售面积586.84万平方米，同比下降10.6%；销售额836.22亿元，同比下降8.5%；成交均价18,832元/平方米，同比下跌2.4%，反映“以价换量”策略深化，供给端同步发力。落实房地产“白名单”项目贷款，应贷尽贷，取消新房限价；鼓励开发层高大于3米、绿色建筑标准的高品质住房，推动行业转型。
政策宽松未能完全对冲需求疲软，量价齐跌态势下，市场筑底企稳，仍需增量政策与经济复苏协同发力。*数据来源于天津市人民政府网站
2、苏州房地产市场
2025年上半年，苏州楼市整体运行平稳。政策端持续发力，累计出台超20项新政，涵盖公积金贷款额度上调、人才购房补贴、契税减免、积分入学放宽等领域，全方位刺激购房需求。政策支持下，新房出清周期缩短，二手房市场通过“以价换量”策略维持成交稳定，市场韧性凸显。
从成交数据看：苏州市上半年商品住宅累计网签总量2.03万套，同比下降18.0%；成交均价26,093元/平方米，同比微降0.6%。一季度契税补贴政策提振效果显著，成交量阶段性走高；4-5月网签量明显回落，市场进入盘整期；6月购房补贴加码叠加安置房网签放量、新盘入市，成交环比回升。
苏州楼市在政策组合拳支持下呈现渐进回暖态势，但新房库存去化压力仍存，需进一步打通供需堵点。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买津能股份100%股份、天津热力100%股权及港益供热100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。交易完成后，上市公司主营业务将由房地产开发经营业务变更为城市集中供热业务。本次交易将助力上市公司向供热产业转型，提高上市公司资产质量，增强上市公司盈利能力和可持续经营能力，进而提升上市公司价值，有利于维护上市公司中小股东利益。。
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