| 经营评述 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力
于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。报告期内，公司的主要业务未发生重大变化。
（二）主要服务产品及经营模式
1.大交易
大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务。
综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、媒、渠、
销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照营销服务SKU单品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金，降低客户总营销成本。互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。报告期内，公司大交易服务产品及经营模式未发生重大变化。2.大资管大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力，供应链集采及管理能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理（IFM）等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。 招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，为各地区人才安居集团的人才房、保障房，以及科技、制造企业产业园区的配套公寓（宿舍）提供轻资产服务，包括咨询、招租、运营、系统输出等。咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。报告期内，公司大资管服务产品及经营模式未发生重大变化。
（三）公司行业地位
公司是中国领先的房地产综合服务商，在房地产咨询、交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力。
（四）主要的业绩驱动因素
（1）行业持续调整
2025年上半年，根据国家统计局数据，全国商品房销售面积和销售金额分别为4.59亿平方米和4.42万亿元，同比分别下降3.5%和5.5%。克而瑞数据显示百强房企销售操盘金额为1.65万亿元，同比下降10.8%。
（2）有质量的经营
聚焦核心区域与优势业务，主动优化业务结构，退出低效项目；深化产品服务创新，打造标准化运营体系与数字化
管理工具；同步推进组织精简与效能提升，建立利润导向的激励机制；强化现金流管控与应收款项管理，改善经营质量。。
三、主营业务分析
概述
（二）总体情况
注：以上各年半年度数据均未经审计。
本报告期公司实现营业收入103,375.91万元，同比下降14.97%；归属于上市公司股东的净利润-1,222.97万元，同比下降180.54%。主要原因是：1）受公司优化缩减非核心地区业务和房地产市场影响，本报告期公司大交易服务收入同
比下降20.94%，影响本期利润；2）本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比减少 3,949.38万元；3）公司持续优化降本增效，本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计同比减少3,010.06万元。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额-5,900.28万元，同比增加6,209.31万元，主要原因是：1）金融服务业务的贷款回收与放贷净额同比增加 2,914.54万元；2）本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计现金流出同比减少约2,517万元。
（三）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
业务板块2025年1-6月 2024年1-6月 增长率
（1）大交易业务
大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务。
1）综合营销业务
项目2025年1-6月2024年1-6月 增长率
注：综合营销收费平均费率=综合营销业务收入/已结算销售额。本报告期公司实现综合营销业务收入 23,644.37万元，同比下降12.95%。本报告期综合营销平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。 公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,345亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约9.26亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,121亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约7.58亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算综合销售服务收入。2）互联网+业务项目2025年1-6月2024年1-6月在执行项目数（个） 840 1,092本报告期公司实现营业收入31,966.53万元，同比下降25.32%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1,235.09万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。3）金融服务业务公司主动控制金融服务的业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款。本报告期公司金融服务业务实现营业收入621.09万元，同比下降46.21%。
（2）大资管业务
大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
1）物业及综合设施管理业务
项目2025年1-6月2024年1-6月
新签约的全委托物业管理项目个数 20 3实际在管全委托项目个数 88 110在管理项目实际收费面积（万平方米） 1,055 955公司优化调整亏损及收益较低项目，及部分项目未能如期续约等影响，截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净减少22个。本报告期实现营业收入34,479.48万元，同比下降12.80%。2）招商及空间运营业务产品类型2025年1-6月 2024年1-6月 增长率公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入3,247.64万元，同比下降5.59%。工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入1,661.78万元，同比下降17.99%。3）咨询顾问业务项目2025年1-6月2024年1-6月顾问业务年度执行合约数(个） 170 167其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 6 56房地产开发商策划项目数(个) 164 111本报告期实现营业收入2,686.00万元，同比下降6.05%。本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降12.75%和5.11%；华东区域主要受物业及综合设施管理业务减少和招商及空间运营业务优化调整的影响，营业收入同比下降15.99%；华北区域、华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降27.95%和26.49%。
（四）营业成本
1、总体情况
本报告期，营业成本减少17,162.63万元，同比下降15.34%，主要原因是：1）本报告期公司互联网+业务收入同比下降25.32%，成本同比减少10,354.15万元，主要是支付第三方的渠道服务费用及工资奖金相应减少；2）本报告期公
司物业及综合设施管理业务收入同比下降12.80%，成本同比减少4,099.96万元，主要是项目保安保洁费、工程运行及能源费用相应减少；3）本报告期公司综合营销业务收入同比下降12.95%，成本同比减少3,160.49万元，主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少。
2、毛利分析
公司各项主营业务的毛利情况如下：
产品类型2025年1-6月 2024年1-6月 毛利增长率 毛利率变动注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。本报告期主营业务实现毛利8,034.70万元，毛利率同比下降0.15个百分点；各项业务的毛利具体情况如下： 1）综合营销业务实现毛利3,407.10万元，同比减少9.50%，毛利率同比增加了0.55个百分点，主要是因为本报告期公司综合营销业务收入同比减少12.95%，同时实施区域优化、科学运营等措施增效降本，使得毛利率同比上升。2）互联网+业务实现毛利1,295.85万元，同比减少27.18%，毛利率同比下降了0.11个百分点，主要是因为本报告期公司互联网+业务收入同比减少25.32%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。3）金融服务业务实现毛利188.53万元，同比减少58.98%，毛利率同比下降了9.45个百分点，主要是因为本报告期公司金融服务收入同比下降46.21%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。4）物业及综合设施管理业务实现毛利3,036.47万元，同比减少24.06%，毛利率同比下降了1.30个百分点，主要是因为本报告期公司物业及综合设施管理业务同比减少12.80%，同时受新项目运营前期成本相应增加和部分包干制项目出租率下降影响，毛利率同比下降。5）招商及空间运营业务毛利为12.63万元，同比增加105.79%，主要是因为公司已基本完成包租项目重组优化减亏的战略调整，本报告期公寓酒店管理及工商资产运营毛利同比增加。6）咨询顾问业务实现毛利94.12万元，同比增长7.77%，毛利率同比增加了0.45个百分点，主要是因为本报告期咨询顾问业务收入同比下降6.05%，同时调整优化组织管理、激励方案等措施增效降本，使得毛利率同比上升。营业收入 1,033,759,055.40 1,215,816,229.34 -14.97% 主要是大交易业务收入减少。营业成本 947,498,670.24 1,119,124,971.08 -15.34% 主要是大交易业务收入减少，固定工资、业务提成及奖金和第三方渠道服务费用相应减少。管理费用 70,187,312.95 94,861,592.63 -26.01% 主要是工资奖金、办公物业等费用减少。财务费用 -12,245,244.20 -9,172,058.94 -33.51% 1）租赁融资费用减少201.65万元；2）借款利息减少72.44万元。所得税费用 29,756,930.36 13,211,518.42 125.23% 按会计政策转回递延所得税费用增加。经营活动产生的现金流量净额 -59,002,771.47 -121,095,852.97 51.28% 1）金融服务业务的贷款回收与放贷净额同比增加2,914.54万元；2）本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计支出同比减少约2,517万元。投资活动产生的现金流量净额 -19,651,083.71 -206,252,371.38 90.47% 1）银行大额存单购入与收回净额同比减少13,315.81万元；2）本期收回金融资产投资款3,380万元；3）处置房产收回的现金净额同比增加2,313.54万元。筹资活动产 -32,565,015.94 -168,319,394.63 80.65% 1）银行借款融资净流出同比减少10,830万元；生的现金流量净额 2）按租赁合同支付租金同比减少2,570.75万元。现金及现金等价物净增加额 -111,283,798.41 -495,662,998.55 77.55% 详见上述投资活动、筹资活动变动说明。税金及附加 9,645,987.03 7,214,887.66 33.70% 增加主要是处置房产缴纳土地增值税。其他收益 3,224,417.58 7,769,252.55 -58.50% 收到政府补助同比减少。投资收益 11,828,371.85 -1,060,065.27 1,215.82% 本期确认转让子公司股权投资损益1,033.09万元,上期没有。信用减值损失（损失以“-”号填列） -8,380,071.48 -5,538,542.95 -51.30% 应收款项按会计政策计提信用减值准备增加。资产减值损失（损失以“-”号填列） 419,484.49 -1,947,732.22 121.54% 合同资产按会计政策确认减值损失减少。资产处置收益（损失以“-”号填列） 823,355.97 40,331,516.28 -97.96% 租赁合同提前终止确认处置收益减少。营业外收入 10,392,588.67 2,198,840.87 372.64% 违约金及无法支付的应付款同比增加。少数股东损益 5,181,513.69 363,010.87 1,327.37% 1）上年处置亏损非全资子公司使得亏损减少约218.53万元；2）山东世联、青岛荣置地等非全资子公司利润同比增加。公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动□适用 不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。营业收入构成公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
四、非主营业务分析
□适用 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
减少，陆续收回存量款项
其他流其他流
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
交易性金融资产的其他变动是本报告期投资到期收回而减少。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
1）2024年5月31日，本集团以北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20240509第001号综合授信额度合同，综合授信
期限为2024年5月31日至2025年5月30日，截至2025年6月30日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为31,877,722.62元。2）2023年12月22日，本集团以浙江省杭州市西湖区百家园路61号1幢、2幢、浙江省杭州市西湖区留下街道百家园路61号土地使用权，四川省成都市青羊区百瑞二路 338号3栋第4层403-412、414-428、第5层501-505、507-509、511-519、521-528、第6层602-604、606-607、609、611-616、618-619、621-628、第7层702-709、712-718、721-728、第10层1008、第12层 1203-1216、1219-1228、第13层1302-1316、1318-1328作为抵押，与中国银行股份有限公司深圳东部支行签订了2023圳中银东部额协字第0000081号授信额度协议，综合授信期限为2023年12月22日至2024年7月25日，截至2025年6月30日，该物业账面原值303,796,016.12元，净值为229,130,084.29元。3）本集团在银行存入保函保证金6,990,000.00元、冻结诉讼保证金7,522,179.38元、子公司车辆ETC业务被冻结业务保证金2,000.00元、账户久悬冻结资金3,817.38元、共管账户余额8,223,904.09元，及子公司深圳世联行二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金98,797.37元，货币资金合计22,840,698.22元。
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
无营业收入，亏损7.27万元。
郑州世联行房地产咨询服务有限公
司(以下简称“郑州世联行”) 投资设立 本公司间接持有郑州世联行51%的股权，本报告期，郑州世联行尚未正式运营。佛山云媒智行文化传播有限公司(以下简称“佛山云媒智行”) 投资设立 本公司间接持有佛山云媒智行100%的股权，本报告期，佛山云媒智行实现营业收入16.09万元，净利润4.58万元北京世联晟景咨询有限公司(以下简称“北京世联晟景”) 投资设立 本公司间接持有北京世联晟景51%的股权，本报告期，北京世联晟景尚未正式运营。世联咨询（深圳）有限公司(以下简称“深圳世联咨询”) 投资设立 本公司间接持有深圳世联咨询51%的股权，本报告期，深圳世联咨询无营业收入，亏损43.78万元。世联行（苏州）不动产运营有限公司(以下简称“苏州世联行”) 投资设立 本公司间接持有苏州世联行51%的股权，本报告期，苏州世联行实现营业收入749.75万元，净利润84.82万元苏州世联居善信息技术有限公司(以下简称“苏州世联居善”) 投资设立 本公司间接持有苏州世联居善51%的股权，本报告期，苏州世联居善实现营业收入228.22万元，净利润13.05万元深圳世联数字营销科技有限公司(以下简称“世联数字营销”) 投资设立 本公司直接持有世联数字营销100%的股权，本报告期，世联数字营销尚未正式运营。成都世创文化传播有限公司(以下简称“成都世创”) 投资设立 本公司间接持有成都世创100%的股权，本报告期，成都世创无营业收入，亏损14.07万元。成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以下简称“成都红璞凯嘉”) 股权处置 本公司间接持有成都红璞凯嘉100%的股权，本报告期，成都红璞凯嘉实现营业收入209.01万元，亏损50.89万元。北京世联行兴业房地产经纪有限公司(以下简称“北京世联行”) 工商注销 本公司间接持有北京世联行100%的股权，本报告期，北京世联行无营业收入，亏损0.01万元。海口善居电子商务有限公司(以下简称“海口善居”) 工商注销 本公司间接持有海口善居100%的股权，本报告期，海口善居无营业收入，净利润0.09万元。商丘帜远企业管理咨询有限公司(以下简称“商丘帜远”) 工商注销 本公司间接持有商丘帜远100%的股权，本报告期，商丘帜远无营业收入，净利润0.88万元。漳州世联房地产经纪有限公司(以下简称“漳州世联”) 工商注销 本公司直接持有漳州世联100%的股权，本报告期，漳州世联无营业收入，亏损0.01万元。珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司(以下简称“横琴世联嘉诚”) 工商注销 本公司间接持有横琴世联嘉诚100%的股权，本报告期，横琴世联嘉诚无营业收入，净利润0.03万元。惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以下简称“红璞元屿海”) 工商注销 本公司间接持有红璞元屿海100%的股权，本报告期，红璞元屿海无营业收入。惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以下简称“红璞双月湾”) 工商注销 本公司间接持有红璞双月湾100%的股权，本报告期，红璞双月湾无营业收入。惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司(以下简称“红璞阳光假日”) 工商注销 本公司间接持有红璞阳光假日100%的股权，本报告期，红璞阳光假日无营业收入。厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下简称“厦门松塔”) 工商注销 本公司间接持有厦门松塔100%的股权，本报告期，厦门松塔无营业收入，净利润6.53万元。上海世联卓然数据科技有限公司(以下简称“上海世联卓然”) 工商注销 本公司间接持有上海世联卓然100%的股权，本报告期，上海世联卓然尚未正式运营。青岛居善电子商务有限公司(以下简称“青岛居善”) 工商注销 本公司间接持有青岛居善75.5%的股权，本报告期，青岛居善无营业收入。主要控股参股公司情况说明1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，本报告期公司营业收入同比下降29.19%。2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，本报告期公司营业收入同比下降48.81%。3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，本报告期营业收入同比下降22.78%。4）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比下降15.67%。5）本公司之全资子公司横琴世联资管，主要经营物业管理服务，本报告期公司营业收入同比增长12.38%。6）本公司之全资子公司珠海红璞，主要经营公寓酒店管理服务，本报告期公司营业收入同比增长22.53%。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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