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| 招商蛇口(001979)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2025年上半年，我国有效实施更加积极有为的宏观政策，着力扩大国内需求，稳住楼市股市，加快培育新质生产力，
国民经济在复杂内外部环境下展现出较强韧性，国内生产总值同比增长5.3%，经济运行总体平稳。我国房地产市场支持政策继续发力，中央和地方密集出台多项措施，推动市场止跌回稳。政策主要围绕提振需求、优化供给、打造“好房子”、构建新模式等方面展开，需求端包括下调个人住房公积金贷款利率、提升公积金贷款额度、实施购房补贴、契税优惠及“以旧换新”等，供给端包括推进“好房子”建设、城市更新、收购闲置存量土地和商品房等。上半年市场整体延续修复态势，新房市场基本平稳，二手房成交延续增长态势，但二季度以来市场止跌回稳态势有所减弱。1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，新建商品房销售额4.42万亿元，下降5.5%，面积和金额降幅与1-5月相比有所扩大。年上半年，全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所上升，租金依旧下行，经营难度增大；产业园与写字楼市场供需失衡趋势延续；公寓市场呈现出“市场化+保租房”双轨发展特征，受保租房供应增加影响，平价公寓市场受到一定冲击，而中高端细分市场潜力较大；酒店行业受商旅客群需求减少影响，整体经营承压，大宗资产交易活跃。国内公募REITs逐步进入稳定发展轨道，“新发+扩募”推动REITs市场规模持续增长，为房企转型发展提供了新的机遇。国内旅游经济温和复苏，受益于外国旅游团乘坐邮轮入境免签和进一步放宽外国人过境免签等政策的实施，邮轮旅游市场继续回暖。展览业保持良好发展态势，核心城市展会数量、规模及国际化程度进一步提升。物业服务行业正处在挑战与机遇交织的转型升级关键阶段。一方面，行业面临外部形势严峻、市场从增量转向存量、竞争加剧、盈利承压等现实考验；另一方面，“新型城镇化战略”“城市更新行动”等政策持续加码，后勤社会化尚在进行时，社区康养、到家服务等增值需求加速释放，国家将物业服务纳入鼓励类行业的政策红利，加上物业服务行业在民生保障和基层治理中的价值愈发凸显，都在推动行业向“高质量发展”主旋律转型。
四、主营业务分析
1、概述
2025年上半年，公司实现营业收入514.85亿元，同比上升0.41%，实现归属于上市公司股东的净利润14.48亿，同比上升2.18%，基本每股收益0.14元/股，同比上升27.27%。
2、主要财务数据同比变动情况
比上升，土地增值税同比增加
营业成本 4,408,201.76 4,512,789.04 -2.32%税金及附加 164,264.95 117,217.67 40.14%销售费用 112,015.71 137,229.61 -18.37% 广告费及销售佣金代理费同比减少财务费用 122,666.33 106,663.75 15.00% 利息收入同比减少投资收益 58,473.92 111,513.61 -47.56% 按权益法确认的投资收益同比减少所得税费用 136,798.76 111,150.18 23.08% 随本期利润总额增加而增加经营活动产生的现金流量净额 -200,589.72 128,771.93 -255.77% 房地产项目销售回款同比减少，购地款同比增加投资活动产生的现金流量净额 -417,855.22 79,241.69 -627.32% 支付联合营公司投资款同比增加筹资活动产生的现金流量净额 -644,180.76 -746,975.22 -13.76% 本期还款降幅大于借款降幅现金及现金等价物净增加额 -1,265,518.94 -545,610.91 131.95%公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
3、营业收入构成
注1：本年公司根据管理架构变动，调整了分地区口径。上年同期数已做同口径调整。
注2：物业服务业务主营包括物业管理与服务、康养等业务。报告期内，物业管理与服务业务规模扩大，营业收入同比
增加。注3：报告期内，受房地产项目结转地区结构变动影响，南部地区、中西部地区营业收入同比变动较大。
4、占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
注1：毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入，上年同期毛利率已做同口径调整。
注2：报告期内，受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，开发业务毛利率同比上升。
五、非主营业务分析
不适用。
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、主要境外资产情况
不适用。
3、以公允价值计量的资产和负债
4、截至报告期末的资产权利受限情况
报告期末，使用受限的货币资金为10亿元，用于借款抵押的存货账面价值为851亿元，用于借款抵押的投资性房地产账面价值为295亿元，用于借款抵押的固定资产账面价值60亿元，用于借款抵押的其他资产账面价值9亿元。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
北京招商序项目 363,558.74 363,558.74 一期桩基施工，二期土方施工 未结转
上海嘉定新城项目 282,079.03 282,079.03 桩基施工 未结转杭州杭序府项目 280,865.26 331,129.26 主体施工 未结转北京八里桥 278,944.60 278,944.60 一期桩基施工，二期未开工 未结转上海招商序 229,529.53 229,529.53 主体施工 未结转成都招商玺 196,767.86 196,767.86 主体施工 未结转佛山招商玺 157,143.00 157,143.00 一期02-27地块竣工，一期01-13a地块主体施工，二期主体施工 18,483.27佛山江序园 133,069.44 133,069.44 一期桩基施工，二期未开工 未结转成都天府新区总部基地项目 123,141.80 1,402,168.32 一期、二期、三期、五期、六期、八期、十二期、十六期、十九期、二十期竣工，四期、九期、十一期、十三期、十五期在建，其余前期规划和报建 247,492.88成都成华81亩 94,260.04 177,276.50 主体施工 未结转杭州上塘善贤 85,863.48 153,739.54 主体施工 未结转武汉未来中心 67,536.68 519,684.29 一批次一期、四期已竣工，三批次在建，其余各期未开工 -45,767.74西安梧桐书院 66,795.36 82,095.36 主体施工 未结转广州南沙横沥项目 53,728.08 124,440.37 一期、二期主体施工 未结转西安玺（西安港务区69亩） 58,030.35 113,374.15 主体施工 未结转徐州金融集聚区项目 57,886.56 727,318.68 一期、二期、三期、四期、五期、六期竣工，七期主体施工 220,708.92北京通州梨园 57,785.15 107,385.15 主体施工 未结转南通紫琅湖 52,550.36 81,960.68 主体施工 未结转南京河西绿博园 51,000.00 51,000.00 桩基施工 未结转
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
（2）衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
（2） 报告期末
募集资金
使用比例
（3）=
（2）/
（1） 报告期内
变更用途
的募集资
金总额 累计变更
用途的募
集资金总
额 累计变更
用途的募
集资金总
额比例 尚未使用
募集资金
总额 尚未使用
募集资金
用途及去
向 闲置两年
以上募集
资金金额
2023 向特定对
象发行股
票 2023-10-
户，部分暂时补充流动资金 无合计 -- -- 849,999.99 842,819.01 24,494.43 692,994.24 82.22% 149,824.77 --募集资金总体使用情况说明经中国证券监督管理委员会《关于同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复》(证监许可〔2023〕1280号)同意，公司于2023年10月19日在深圳证券交易所以每股人民币11.81元的发行价格，向特定对象发行A股股票719,729,043股，每股面值为人民币1.00元，募集资金总额为人民币8,499,999,997.83元，扣除约定的承销费(含增值税)合计人民币55,485,655.00元后，公司于2023年9月20日实际收到上述A股的募股资金人民币8,444,514,342.83元。本次募集资金总额扣除全部发行费用（不含增值税）人民币71,809,947.67元后，公司本次实际募集资金净额为人民币8,428,190,050.16元。该募集资金净额已经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审验并出具德师报(验)字(23)第00239号验资报告。截至2025年6月30日止，本公司累计使用募集资金人民币6,929,942,315.05元，其中以前年度累计使用人民币6,684,998,053.80元，2025年上半年使用人民币244,944,261.25元。截至2025年6月30日止，公司累计使用闲置募集资金人民币1,400,000,000.00元暂时补充流动资金。尚未使用的募集资金余额为人民币116,929,349.40元(其中包含募集资金产生的利息收入扣除银行手续费及其他费用等人民币18,681,614.29元)。
（2）募集资金承诺项目情况
(2)
金额 截至期
末投资
进度(3)
＝(2)/(1) 项目达
到预定
可使用
状态日
期 本报告期
实现的效
益 截止报告期
末累计实现
的效益 是否达
到预计
效益 项目可
行性是
否发生
重大变
化
承诺投资项目
重组募
集配套
资金 2023-10-
19 长春公
园1872
三期项
目 生产建
设 否 55,000.00 13,500.00 - 13,500.00 100.002024年12月 92.76 122,370.29 是 否重组募集配套资金 2023-10-19 重庆招商1872的原因） 1、长春公园1872项目尚未全部交付，2025年6月30日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
2、沈阳招商公园1872项目尚未全部交付，2025年6月30日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
3、重庆招商渝天府项目尚未全部交付，2025年6月30日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
4、重庆招商1872项目尚未全部交付，2025年6月30日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
5、徐州山水间花园二期项目尚未全部交付，2025年6月30日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
6、南京百家臻园项目尚未全部交付，2025年6月30日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
项目可行性发生重
大变化的情况说明 不适用
超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用存在擅自变更募集资金用途、违规占用募集资金的情形 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 公司于2024年2月26日召开的第三届董事会2024年第三次临时会议和第三届监事会2024年第二次临时会议审议通过《关于以募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目资金人民币95,969.94万元及已支付发行费用的自筹资金人民币652.43万元。公司独立董事及独立财务顾问中信证券对上述事项发表了明确同意意见。德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司以募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金专项说明的审核报告》（德师报（核）字（24）第E00010号）用闲置募集资金暂时补充流动资金情公司于 年 月 日召开第三届董事会第十三次会议和第三届监事会第十三次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，独立财务顾问中信证券发表明确同意意见。为提高募集资金使用效益，减少财务费用，降低经营成本，在确保不影响募集资金使用计划的前提下，根据《上市公司监管指引第2号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》及《管理制度》等相关规定，公司使用不超过15.00亿元(含15.00亿元)闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过12个月(自公司董事会审议批准之日起计算)。为了确保能按时归还暂时补充流动资金的募集资金，保证募集资金项目的正常实施，公司承诺将随时利用自有资金、银行贷款及时归还，以确保项目进度。同时作出如下承诺：1、用闲置募集资金暂时补充流动资金时不会改变或变相改变募集资金用途；2、闲置募集资金使用期限不超过12个月，在本次补充流动资金到期日之前，将该资金归还至募集资金专户；3、公司承诺在使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金期间不使用闲置募集资金直接或间接进行证券投资、衍生品交易等高风险投资。根据资金安排，公司已于2025年3月3日提前归还人民币10,000.00万元至募集资金专用账户，并将上述募集资金的归还情况通知了独立财务顾问中信证券股份有限公司及主办人。截至2025年6月30日止，公司累计使用闲置募集资金人民币140,000.00万元暂时补充流动资金。项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用尚未使用的募集资金用途及去向 截至2025年6月30日止，本公司尚未使用的募集资金本金为人民币149,824.77万元，占所募集资金净额的17.78%。上述募集资金尚未全部使用的主要原因是：募集资金系按照本公司年度募集资金项目投资计划逐步使用，尚未使用完毕，将继续按计划逐步用于募集资金项目。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 公司于2024年2月7日召开的第三届董事会2024年第二次临时会议和第三届监事会2024年第一次临时会议以及于2024年2月23日召开的2024年第一次临时股东大会审议通过《关于调整公司募投项目募集资金使用金额的议案》，同意公司根据实际情况，在募集资金投入总额不变的前提下，对上海虹桥公馆三期项目、合肥臻和园项目、徐州山水间花园二期项目、合肥滨奥花园项目、南京百家臻园项目等五个募投项目拟投入募集资金金额进行调整。
公司于2024年12月30日召开的第四届董事会2024年第二次临时会议和第四届监事会2024年第二次临时会议审议通过了《关于部分募集资金投资项目竣工时间调整的议案》，同意公司根据实际情况，对重庆招商渝天府项目、徐州山水间花园二期项目两个募投项目竣工时间进行调整。独立财务顾问中信证券对上述事项发表了明确同意意见。
（3）募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
九、主要控股参股公司分析
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