[公告]招商港口:关于前海土地整备涉及的土地咨询报告统计表

时间:2019年01月11日 21:16:09 中财网




招商局港口集团股份有限公司

关于前海土地整备涉及的土地咨询报告统计表



根据深圳市房地产评估和发展研究中心(下称“市评估中心”)出具的深
房估字(2016)023号等76份《土地咨询报告》、深房估函字(2018)024等
3份函及深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司(下称“同致诚”)出具
的深同诚评字(2017A)(估)字10QCT第002号等18份《土地咨询报告》及
深同诚咨字(2018A)01YQX第002号《土地咨询报告》,按照《土地整备协议》
约定的土地整备补偿价值计算原则以及计算方法进行计算确定原19家持地公司
享有的土地补偿款债权金额和比例。前述计算土地补偿债权金额依据的土地咨
询报告统计如下:

表1 市评估中心出具的前海土地整备新规划条件下土地咨询报告一览表

金额单位:元

序号

评估报告编号

地块编号

用地面积(㎡)

评估价值

估价方法

1

深房估字

(2016)115号

08-01-08

4,811.33

456,211,431

剩余法

2

08-01-09

988.88

168,370,720

剩余法

3

深房估字

(2016)116号

08-02-01

16,582.97

945,728,810

剩余法

4

深房估字

(2016)117号

08-03-02

9,163.12

1,260,918,994

剩余法

5

08-03-04

5,987.00

607,521,000

剩余法

6

08-03-05

8,210.00

1,033,907,500

剩余法

7

深房估字

(2016)118号

14-01-02

9,075.00

446,760,708

剩余法

8

14-01-04

7,569.00

498,196,924

剩余法

9

14-01-08

7,467.00

656,599,710

剩余法

10

14-01-10

16,262.00

774,125,563

剩余法

11

深房估字

(2016)102号

14-02-04

4,134.00

421,703,760

剩余法

12

14-02-05

5,685.00

504,866,985

剩余法

13

14-02-08

8,015.00

643,799,792

剩余法

14

深房估字

(2016)103号

14-03-02

5,787.00

194,244,211

剩余法

15

14-03-06

4,185.00

119,895,694

剩余法

16

14-03-07

5,070.00

144,691,046

剩余法

17

14-03-08

13,976.00

951,263,685

剩余法

18

深房估字
(2016)106号

15-01-02

13,263.70

1,313,712,000

剩余法

19

15-01-04

8,329.10

265,851,000

剩余法




20

15-01-06

13,687.80

2,064,376,000

剩余法

21

15-01-08

8,592.90

466,179,000

剩余法

22

15-01-10

10,488.17

2,599,641,428

剩余法

23

15-01-12

8,236.40

225,891,100

剩余法

24

15-01-14

4,483.90

290,472,000

剩余法

25

深房估字
(2016)107号

15-02-02

10,261.71

2,388,398,072

剩余法

26

15-02-03

10,006.90

273,630,000

剩余法

27

15-02-06

9,370.94

1,360,769,792

剩余法

28

15-02-08

9,291.10

104,145,400

剩余法

29

深房估字
(2016)108号

15-03-01

6,093.20

465,121,000

剩余法

30

15-03-03

11,666.10

233,460,000

剩余法

31

15-03-04

7,812.50

375,770,000

剩余法

32

深房估字
(2016)110号

15-04-03

10,189.55

1,599,104,579

剩余法

33

15-04-04

7,152.80

123,328,300

剩余法

34

15-04-07

6,554.64

1,417,417,135

剩余法

35

15-04-08

6,691.99

1,847,256,756

剩余法

36

深房估字
(2016)111号

15-05-01

1,648.57

96,161,335

剩余法

37

15-05-02

328.19

16,509,203

剩余法

38

15-05-03

4,670.30

248,862,000

剩余法

39

15-05-04

1,550.15

70,846,236

剩余法

40

15-05-06

0.93

47,180

剩余法

41

15-05-07

4,708.90

243,539,800

剩余法

42

深房估字
(2016)119号

16-01-01

12,353.07

1,661,502,594

剩余法

43

16-01-04

14,316.82

1,852,860,746

剩余法

44

深房估字
(2016)120号

16-02-01

10,376.00

1,500,570,550

剩余法

45

16-02-04

5,783.00

751,752,400

剩余法

46

16-02-05

5,820.00

766,909,000

剩余法

47

16-02-06

14,042.00

1,656,348,300

剩余法

48

16-02-07

10,451.00

954,671,800

剩余法

49

16-02-09

13,983.00

998,497,600

剩余法

50

深房估字
(2016)121号

16-03-01

14,532.00

1,258,480,900

剩余法

51

16-03-04

8,644.00

1,027,611,000

剩余法

52

16-03-06

17,361.00

1,639,082,600

剩余法

53

16-03-08

12,175.00

1,602,715,000

剩余法

54

深房估字
(2016)122号

16-04-01

15,041.00

1,050,729,400

剩余法

55

16-04-03

11,261.00

992,617,800

剩余法

56

深房估字
(2016)123号

16-05-01

9,270.00

1,148,165,100

剩余法

57

16-05-02

8,095.78

1,591,067,172

剩余法

58

16-05-05

5,234.00

1,024,862,700

剩余法

59

16-05-12

4,074.22

835,217,429

剩余法




60

深房估字
(2016)124号

16-06-01

6,273.00

841,981,680

剩余法

61

16-06-02

4,167.00

1,523,633,050

剩余法

62

16-06-04

7,827.00

1,057,344,090

剩余法

63

16-06-06

8,475.00

951,923,500

剩余法

64

深房估字
(2016)125号

16-07-01

9,291.00

2,554,824,490

剩余法

65

16-07-03

7,607.00

1,233,344,850

剩余法

66

16-07-05

6,393.00

779,283,400

剩余法

67

深房估字
(2016)126号

16-08-01

6,028.00

1,097,707,990

剩余法

68

16-08-02

6,268.00

793,468,750

剩余法

69

16-08-03

10,492.00

1,099,171,610

剩余法

70

16-08-05

4,377.00

298,829,500

剩余法

71

16-08-06

6,019.00

412,934,400

剩余法

72

深房估字
(2016)127号

16-09-01

20,045.20

1,694,741,100

剩余法

73

16-09-03

5,180.00

750,540,640

剩余法

74

16-09-04

5,304.00

1,025,183,200

剩余法

75

深房估字
(2016)128号

16-10-01

4,629.00

572,642,000

剩余法

76

16-10-03

4,847.00

1,005,601,000

剩余法

77

16-10-06

6,973.00

2,092,000,790

剩余法

78

深房估字
(2016)129号

16-11-01

8,505.00

1,265,431,800

剩余法

79

16-11-03

3,789.00

658,637,250

剩余法

80

16-11-05

5,048.00

906,869,100

剩余法

81

16-11-06

3,546.00

1,133,261,900

剩余法

82

深房估字
(2016)130号

16-12-02

5,375.00

780,522,900

剩余法

83

16-12-03

5,767.00

734,612,600

剩余法

84

16-12-05

14,039.00

1,608,968,100

剩余法

85

深房估字
(2016)133号

17-01-01

8,964.00

805,306,000

剩余法

86

17-01-03

6,460.00

149,583,000

剩余法

87

17-01-05

5,018.00

437,522,000

剩余法

88

17-01-06

6,752.00

652,618,000

剩余法

89

17-01-07

5,023.00

435,457,000

剩余法

90

17-01-08

6,723.00

606,492,000

剩余法

91

深房估字
(2018)048号

17-02-02

8,349.00

188,105,450

剩余法

92

17-02-05

555.26

54,081,989

剩余法

93

17-02-06

986.84

85,557,586

剩余法

94

17-02-07

283.03

27,458,939

剩余法

95

深房估字
(2018)049号

17-03-03

3,667.11

354,450,454

剩余法

96

17-03-04

5,273.00

526,646,000

剩余法

97

深房估字
(2016)134号

18-01-01

1,213.08

41,080,252

剩余法和基
准地价系数
修正法




98

18-01-02

16,242.76

138,539,427

剩余法和基
准地价系数
修正法

99

深房估字
(2016)137号

18-06-01

18,431.00

848,236,000

剩余法

100

18-06-02

7,232.38

372,013,927

剩余法

101

18-06-04

12,099.60

782,481,087

剩余法

102

18-06-05

7,907.78

544,845,105

剩余法

103

深房估字
(2016)138号

18-07-06

3,795.54

410,727,231

剩余法

104

18-07-08

1,178.41

85,543,669

剩余法

105

18-07-10

44.60

3,628,711

剩余法

106

深房估字
(2016)139号

18-08-10

0.23

21,152

剩余法

107

深房估字
(2016)104号

19-01-01

16,157.60

3,745,155,000

剩余法

108

19-01-02

9,098.00

1,440,648,000

剩余法

109

19-01-03

10,012.90

1,030,490,000

剩余法

110

19-01-05

12,143.18

2,168,800,739

剩余法

111

19-01-06

10,413.80

1,086,324,300

剩余法

112

19-01-07

8,853.58

554,471,192

剩余法

113

深房估字
(2016)105号

19-02-03

7,447.10

127,998,000

剩余法

114

19-02-05

6,673.90

96,970,500

剩余法

115

19-02-07

5,516.72

151,532,478

剩余法

116

19-02-08

13,258.50

1,196,114,500

剩余法

117

19-02-09

9,310.60

758,855,500

剩余法

118

19-02-10

13,767.10

1,185,891,060

剩余法

119

深房估字
(2016)109号

19-05-01

8,272.66

330,787,880

剩余法

120

19-05-03

8,985.13

615,514,848

剩余法

合计

943,236.22

99,146,366,606





注:

1、因 55%港区置换部分不纳入土地权益分享,在市评估中心出具的 991.46 亿元的基
础上扣减55%港区置换部分对应的新规划估值 66.13亿元后,得出19家持地单位原用地范
围对应的新规划总估值 925.33亿;

2、除上表所列宗地外,其余为新规划下非经营性用地;

3、评估基准日为2015年1月1日。



表2 同致诚及市评估中心出具的前海土地整备原规划条件下的土地咨询报告一览表

金额单位:元




用地主体

同致诚报告
编号

市评估中
心报告编


宗地


土地面积(㎡)

评估中心估价金


同致诚估价金额

算数平均值

同致诚估价
方法

市评估
中心估
价方法

1

招商蛇口

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
019号

深房估函

(2018)
024号

QHX-
001

64,736.25

267,174,193

323,681,300

295,427,747

剩余法、基
准地价系数
修正法、收
益还原法

平均地
面单价

2

QHX-
002

13,488.78

55,669,797

67,443,900

61,556,849

剩余法、基
准地价系数
修正法、收
益还原法

平均地
面单价

3

深房估函

(2018)
025号

QHX-
003

50,779.32

383,874,612

395,200,000

389,537,306

剩余法、基
准地价系数
修正法、收
益还原法

平均地
面单价

4

QHX-
009

56,858.40

429,830,416

544,512,000

487,171,208

平均地
面单价



招商蛇口合计

185,862.75

1,136,549,019

1,330,837,200

1,233,693,109





5

招商供电

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
003号

深房估字
(2017)
201号

T102-
0183

3,228.25

1,190,449

4,035,300

2,612,875

基准地价系
数修正法

成本法

6

T102-
0162

1,228.35

458,739

1,535,400

997,070



招商供电合计

4,456.60

1,649,188

5,570,700

3,609,944





7

南油集团

深同诚评字
(2017A)
(估)字

深房估字
(2016)
025号

T102-
0195

10,649.43

109,253,329

120,352,400

114,802,865

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法




8

08QCT第
004号

深房估字
(2017)
070号

T102-
0193

48,044.92

127,367,083

158,548,200

142,957,642

剩余法、基
准地价系数
修正法

收益还
原法

9

深房估字
(2017)
071号

T102-
0194

59,954.64

158,819,841

197,850,300

178,335,071

剩余法、基
准地价系数
修正法

收益还
原法

10

深房估字
(2017)
073号

T102-
0203

29,407.77

77,901,183

97,045,600

87,473,392

剩余法、基
准地价系数
修正法

收益还
原法

11

深房估字
(2017)
072号

T102-
0200

82,622.35

219,114,472

272,653,800

245,884,136

剩余法、基
准地价系数
修正法

收益还
原法

12

深房估字
(2017)
074号

T102-
0231

40,466.02

108,327,536

133,537,900

120,932,718

剩余法、基
准地价系数
修正法

收益还
原法

13

深房估字
(2016)
084号

T102-
0190

12,707.03

90,370,600

100,926,000

95,648,300

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

14

深房估字
(2016)
086号

T102-
0205

27,745.70

196,987,600

219,996,000

208,491,800

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

15

深房估字
(2016)
087号

T102-
0204

20,070.87

142,804,800

159,612,000

151,208,400

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

16

深房估字
(2016)
088号

T102-
0202

89,835.40

634,368,000

699,400,000

666,884,000

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

17

深房估字
(2016)
081号

T102-
0226

48,108.15

339,388,150

374,199,000

356,793,575

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法






南油集团合计



469,612.28

2,204,702,594

2,534,121,200

2,369,411,897





18

平欣公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
005号

深房估字
(2016)
062号

T102-
0176

7,723.75

51,933,600

70,902,000

61,417,800

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

19

平福公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
006号

深房估字
(2016)
032号

T102-
0177

6,535.79

43,566,800

59,286,500

51,426,650

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

20

平盛公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
007号

深房估字
(2016)
072号

T102-
0186

7,754.42

64,390,720

93,558,000

78,974,360

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

21

平旺公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
008号

深房估字
(2016)
071号

T102-
0187

8,118.19

67,263,300

97,305,000

82,284,150

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

22

平驰公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
009号

深房估字
(2016)
061号

T102-
0179

7,886.56

69,233,600

103,552,000

86,392,800

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法




23

平道公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
010号

深房估字
(2016)
064号

T102-
0185

6,848.73

51,928,000

75,350,000

63,639,000

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

24

平程公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
011号

深房估字
(2016)
089号

T102-
0210

32,988.15

153,672,400

173,808,000

163,740,200

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

25

平睿公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
012号

深房估字
(2016)
090号

T102-
0211

48,913.55

227,598,000

257,460,000

242,529,000

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

26

平源公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
013号

深房估字
(2016)
082号

T102-
0217

89,034.56

284,457,800

296,474,000

290,465,900

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

27

平畅公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
014号

深房估字
(2016)
034号

T102-
0207

34,890.32

320,450,600

428,680,000

374,565,300

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

28

平裕公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
015号

深房估字
(2016)
038号

T102-
0170

14,268.34

248,822,800

312,260,000

280,541,400

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法




29

平通公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
016号

深房估字
(2016)
023号

T102-
0218

30,091.84

1,230,164,971

1,370,520,000

1,300,342,486

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

30

深房估字
(2016)
024号

T102-
0219

28,678.71

1,103,754,612

1,106,328,000

1,105,041,306

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法



平通公司合计

58,770.55

2,333,919,583

2,476,848,000

2,405,383,792





31

平方公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
017号

深房估字
(2016)
059号

T102-
0199

10,543.31

165,187,680

222,432,000

193,809,840

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

32

深房估字
(2016)
060号

T102-
0171

13,479.52

90,595,000

123,892,000

107,243,500

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

33

深房估字
(2016)
063号

T102-
0198

7,486.45

51,330,825

70,927,500

61,129,163

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

34

深房估字
(2016)
066号

T102-
0079

15,512.01

86,989,680

95,472,000

91,230,840

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

35

深房估字
(2016)
067号

T102-
0172

28,268.72

207,445,600

273,254,000

240,349,800

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

36

深房估函

(2018)
026号

T102-
0222

7,603.31

64,355,183

84,058,000

74,206,592

用剩余法、
基准地价系
数修正法

平均地
面单价

37

深房估字
(2016)
069号

T102-
0169

40,830.41

255,312,880

282,768,000

269,040,440

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法




38

深房估字
(2016)
073号

T102-
0209

24,083.25

170,352,540

216,418,500

193,385,520

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法


39

深房估字
(2016)
026号

T102-
0213

5,509.44

38,426,720

55,648,000

47,037,360

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

40

深房估字
(2016)
030号

T102-
0196

8,271.01

64,742,040

90,090,000

77,416,020

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

41

深房估字
(2016)
031号

T102-
0197

13,341.50

100,055,880

133,926,000

116,990,940

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

42

深房估函

(2018)
026号

T102-
0216

10,986.53

92,991,107

119,514,800

106,252,953

用剩余法、
基准地价系
数修正法

平均地
面单价

43

深房估字
(2016)
035号

T102-
0223

35,608.74

318,334,450

424,872,000

371,603,225

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法
和基准
地价系
数修正


44

深房估字
(2016)
036号

T102-
0214

12,445.93

185,165,520

232,034,000

208,599,760

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

45

深房估字
(2016)
037号

T102-
0221

10,866.44

98,073,000

132,940,000

115,506,500

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

46

深房估字
(2016)
065号

T102-
0212

7,970.85

58,159,360

84,336,000

71,247,680

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法




47

深房估字
(2016)
070号

T102-
0208

9,009.61

46,785,600

46,818,000

46,801,800

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法

48

深房估函

(2018)
026号

T102-
0188

7,497.63

63,460,706

71,448,000

67,454,353

用剩余法、
基准地价系
数修正法

平均地
面单价

49

深房估字
(2016)
083号

T102-
0225

8,600.70

24,795,180

27,813,000

26,304,090

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

50

深房估函

(2018)
025号

QHX-
012

28,544.15

215,784,191

526,880,000

371,332,096

用剩余法、
基准地价系
数修正法

平均地
面单价



平方公司合计

306,459.51

2,398,343,142

3,315,541,800

2,856,942,471





51

蛇口资管

深同诚评字
(2017A)
(估)字
08QCT第
018号

深房估字
(2016)
091号

T102-
0224

51,244.39

204,856,300

214,520,000

209,688,150

剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

52

安通捷码
头公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
10QCT第
002号

深房估字
(2017)
200号

T102-
0167

368,101.55

1,519,198,853

1,840,945,100

1,680,071,976

用剩余法、
基准地价系
数修正法

收益还
原法和
剩余法

53

深房估函

(2018)
024号

T102-
0013

36,202.90

149,413,669

181,014,500

165,214,084

用剩余法、
基准地价系
数修正法

平均地
面单价



安通捷码头公司合计

404,304.45

1,668,612,522

2,021,959,600

1,845,286,061








54

安速捷码
头公司

深同诚评字
(2017A)
(估)字
10QCT第
002号

深房估字
(2017)
200号

T102-
0166

66,579.73

274,782,460

332,977,800

303,880,130

用剩余法、
基准地价系
数修正法

剩余法
与收益
还原法

合计

1,812,252.62

11,806,732,428

14,201,011,800

13,003,872,114







注:1、除上表所列宗地外,其余为原规划下非经营性用地。


2、评估基准日为2015年1月1日。





表3 同致诚出具的前海土地整备涉及19家持地公司新规划条件下的土地价值
咨询报告(深同诚咨字(2018A)01YQX第002号)

金额单位:元

持地公司

原用地范围对应的新规划总估值

招商蛇口

1,6228,899,802

招商供电

7,921,144

南油集团

33,530,665,578

平欣公司

-

平福公司

-

平盛公司

-

平旺公司

-

平驰公司

206,179,623

平道公司

-

平程公司

796,365,787

平睿公司

4,024,995,196

平源公司

793,484,758

平畅公司

375,770,000

平裕公司

614,553,574

平通公司

4,249,641,653

平方公司

16,351,342,370

蛇口资管

3,877,495,800

安通捷码头公司

8,916,874,081

安速捷码头公司

2,558,961,531

合计

92,533,150,897



注:

1、根据市评估中心出具的前海土地整备新规划土地咨询报告,并按19家持地公司原
用地范围对应新规划条件下的土地面积占比,计算得出19家持地公司原用地范围对应的新
规划条件下的土地价值金额;

2、由于技术误差,计算得出19家持地公司享有新规划土地价值汇总金额
92,533,150,897元与市评估中心出具的新规划土地价值总额92,533,150,522元相差375
元,计算各家土地补偿债权金额时相应调减蛇口资管新规划下15-01-12地块评估值。



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